WISSENSWERTES ZUM IMMOBILIENERWERB

Der Kauf einer Immobilie benötigt Ihre komplette Aufmerksamkeit. Denn eine Immobilie ist komplex. Sie verlangt selbst versierten Leuten alles ab. Deshalb empfehlen wir jedem ein gutes Team aus Spezialisten zu erschaffen, welches Sie beim Kauf des Objektes unterstützt. Dabei ist zu berücksichtigen: je größer und komplexer das Objekt desto versierter sollte das Analysten-Team der Ankaufprüfung bzw. Due Diligence sein.

Beim Kauf von kleineren Objekten ist für Laien die Hinzuziehung zumindest eines Immobilienexperten zu empfehlen, der zumindest die drei Dinge mit Ihnen im Blick behält: die Lage, die tatsächlichen Zahlen und der tatsächliche Objektzustand.

Gehen Sie dabei wie die meisten Immobilienexperten am Besten strukturiert vor:

• Standort-Prüfung: Stadt, Stadtteil, Anschluss an den Nahverkehr und das Leben

• Finanzierung klären: Eigenkapitalquote, realistische Rate, passende Zinsbindung, Zinssatz, Sondertilgung sichern.

• Kaufnebenkosten einplanen: Grunderwerbsteuer, Notar/Grundbuch, ggf. Makler und Finanzierungskosten (insgesamt häufig ~8–13 % des Kaufpreises).

• Lage & Umfeld prüfen: Mikrolage, Infrastruktur, Lärm, Entwicklung der Umgebung, Vermietbarkeit/Wiederverkauf.

• Unterlagen-Check (Due Diligence): aktueller Grundbuchauszug, Baulasten, Altlasten, Teilungserklärung/WEG-Protokolle, Energieausweis, Baugenehmigungen, Bauunterlagen, Wartungs- und Prüfprotokolle.

• Verwaltung: WEG-Verwaltung, SEV-Verwaltung, Hausverwaltung, Hausmeisterdienst

• Technischer Zustand: Dach, Fassade, Fenster, Heizung, Elektro, Bodenbeläge, Fliesen, Badausstattung, Türen, Eektroverteilung, Feuchte/Schimmel – zusätzlichen Investitionsbedarf (kurz- und langfristig) für 10 Jahre kalkulieren – ideal mit unabhängiger Begutachtung

• Wirtschaftlichkeit (Kapitalanlage): tatsächliche Mieteinnahmen, Betriebskosten, Nebenkosten, Mieterlisten, Mietverträge (Index/Staffel, Laufzeiten, Sicherheiten), Leerstand, Betriebskostenquote, lokale Mietspiegel. Wirtschaftspläne  –  Abgleich aller Daten

• Kaufvertrag & Notar: Kaufvertrag eines unabhängigen Notars,   klare Beschaffenheitsvereinbarung (Planstand bei Neubau), Notaranderkonto, Übergabetermin/Nutzen-Lasten, Inventarlisten, Garantien/Freistellungen; Finanzierungs-, Rücktritts- und Kickbackklauseln genau prüfen.

• Versicherungen & Risiken: Wohngebäude-, Elementar- und ggf. Vermietungsrisiken abdecken.

• Förderungen nutzen: KfW-/BAFA-Programme, regionale Förderungen und Steuervorteile prüfen

Hinweis: Arbeiten Sie mit einer strukturierten Checkliste und legen Sie im Vorfeld eindeutige Go-/No-Go-Kriterien fest. Eine systematische Prüfung sowie die Berücksichtigung angemessener Kosten- und Zeitpuffer tragen wesentlich zu einer fundierten Kaufentscheidung bei und verbessern zugleich Ihre Verhandlungsposition.

Sofern Sie nicht über die erforderliche fachliche Erfahrung verfügen, ist es empfehlenswert, frühzeitig qualifizierte professionelle Unterstützung (z. B. Sachverständige, Rechts- oder Steuerberater) einzubeziehen. Unabhängig von einem kooperativen Auftreten der am Kaufprozess Beteiligten ist zu berücksichtigen, dass Verkäufer, Makler oder Projektentwickler regelmäßig über Markt- und Erfahrungskenntnisse verfügen und wirtschaftliche Eigeninteressen verfolgen.

Von einem Immobilienerwerb ohne vorherige Prüfung und ohne persönliche Besichtigung des Objekts rate ich Ihnen dringend ab.

Wenn Sie eine Immobilie kaufen, sollten Ihnen folgende Unterlagen zur Prüfung zur Verfügung gestellt werden.

Must-haves (Auszug):

• Rechtlich: Grundbuchauszug (aktuell), Flurkarte, Dienstbarkeitsverträge, Baulastenauskunft, Kauf-/Bau- und Architektenverträge, Abgeschlossenheitsbescheinigung, Teilungserklärung + Nachträge, Altlastenauskunft, Denkmalschutz, Auskünft zum abgabenrechtlichen Zusatnd, etc.

• Miet/Commercial: Mietverträge + Nachträge, Übergabeprotokolle, Mieterlisten (Stichtag), Kautions-/Bürgschaftsnachweise, Betriebskostenabrechnungen (3 Jahre), Mietrückstände, Index-/Staffelvereinbarungen, sonstige Vereinbarungen.

• Technik/Gebäude: Bestands- und Revisionspläne, Baubeschreibungen, Wartungs-/Prüfprotokolle (Aufzug, Heizung, Lüftung, Elektro, Brandschutz), Energieausweis, Sanierungs-/Modernisierungsnachweise.

• Finanziell: Einnahmen-/Ausgabenübersichten, CapEx-Historie, Betriebskostenstruktur (nach BetrKV), Versicherungen, Instandhaltungsrücklagen (WEG).

• Behördlich/Planung: Baugenehmigungen mit Bauplanmappe, Nutzungsänderungen, Stellplatznachweise, Feuerwehr-/Brandschutzkonzepte, Lärm-/Naturschutzauflagen, behördliches Abnahmebescheid, Bestätigung zur Nutzungsaufnahme.

Praxis-Tipp: Erarbeiten Sie eine jeweils eine individuelle „Red-Flag“-Liste mit allen wesentlichen Risiken und Problemfeldern, welche intensiv geprüft und mit den Verkäufer im Rahmen der Kaufvertragsverhandlungen besprochen werden sollten.

Bei Kauf einer Immobilie sollten Sie insbesondere die Inhalte prüfen:

Grundbuch (Abt. I–III):

• Abt. I: Eigentümer, Erbbaurechte, Erbfolge.

• Abt. II: Lasten/Dienstbarkeiten (Wegerechte, Leitungsrechte, Wohnrechte, Nießbrauch), Vorkaufsrechte, Reallasten. Deal-kritisch: Nießbrauch, Wohnrechte, Rückauflassungsvormerkungen.

• Abt. III: Grundpfandrechte (Hypothek/Grundschuld) – Löschung zum Vertragsschluss klären (Löschungsbewilligungen und Rückgabe).

Teilungserklärung (bei WEG):

• Eigentumsverteilung: Beschlusslage

• Abgrenzung Sonder-/Gemeinschaftseigentum, Sondernutzungsrechte (Garten, Stellplätze).

• Nutzungszweck (z. B. „nur zu Wohnzwecken“) – AirBnB, Feriennutzung, gewerbliche Nutzung?

• Kostenverteilungsschlüssel, Beschlusslage (Protokolle 3–5 Jahre), Instandhaltungsrücklage.

Baulastenverzeichnis:

• Abstandsflächen-, Stellplatz-, Leitungs-, Vereinigungs-, Anbaubaulasten.

• Wirkung: Baulasten binden das Grundstück – sie sind oft nicht im Grundbuch!

Mietverträge solten Sie immer durch einen Fachanwalt prüfen lassen. Isofern Ihnen die nicht möglich ist, prüfen Sie immer das Originaldokument und die zugehörigen Nachträge in:

• Mietstruktur: Kaltmiete, Mieterhöhungen - Index-/Staffelabreden, mietfreie Zeiten, Zahlungsvereinbarungen, weitere Anreize

• Umlagen: Umlagefähigkeit nach BetrK, Nicht-umlagefähige Kosten herausrechnen

• Sicherheiten: Kaution/Bürgschaft vollständig? Aval-Gültigkeit prüfen.

• Schriftform (§ 550 BGB): Laufzeit, Flächen, Nachträge – Schriftformbrüche können zu vorzeitiger Kündbarkeit führen (gewerblich).

• Besondere Rechte/Pflichten: Optionsrechte, Sonderkündigung, Konkurrenzschutz, Betriebspflichten.

Betriebskosten:

• Abrechnungen (mind. 3 Jahre) und Wirtschaftspläne prüfen.

• Warmmieten-/Nebenkostenquote mit Markt vergleichen.

• Nicht umlegbar (z. B. Instandhaltung) klar trennen.

Rückstände/Schäden: Offene Mieten, Mängelanzeigen, anhängige Streitigkeiten.

Praxis-Tipp: Erstellen Sie eine harmonisierte Mieterlisten-Tabelle (Stichtag) mit Mietbeginn, Laufzeit, Index, Sicherheiten, Flächen, Netto-Kaltmiete, Nebenkosten, Rückständen. So erkennen Sie Ausreißer in Minuten.

• Bebauungsplan/Innenbereich: Zulässigkeit, GFZ/GRZ, Baugrenzen, Geschossigkeit.

• Bestands- und Nutzungsrecht: Liegt eine Baugenehmigung/Nutzungsänderung für die aktuelle Nutzung vor?

• Sondernutzungen: Gastronomie, Ferienvermietung, Arztpraxen – ggf. Auflagen (Schallschutz, Stellplätze).

• Brandschutz & Rettungswege: Prüfberichte, Brandmelde-/Rauchwarnsysteme, Feuerwiderstandsklassen.

• Denkmalschutz: Auflagen, Fördermöglichkeiten.

• Flächen & Stellplätze: Vermessungs-/Aufteilungspläne vs. Miet-/Exposéflächen abgleichen.

Praxis-Tipp: Weicht die Ist-Nutzung von der Genehmigung ab, kalkulieren Sie Kosten/Zeiten für eine nachträgliche Genehmigung oder sichern Sie ein Rücktrittsrecht.

Drei gängige Methoden:

• Ertragswertverfahren (ImmoWertV): Markt-/Liegenschaftszins, Bodenwert, Restnutzungsdauer, Bewirtschaftungskosten, Mietausfallwagnis.

• Vereinfacht (Cap-Rate): NOI / Cap-Rate = Wert – gut für schnelle Plausibilisierung.

• DCF: Mehrjahres-Cashflows + Terminal Value (hilfreich bei CapEx-/ESG-Pfaden).

Worauf Sie achten sollten:

• Marktmiete vs. Vertragsmiete (Indexierung, Leerstand, Incentives).

• Bewirtschaftungskosten realistisch ansetzen (Instandhaltung, Verwaltung, BK-Quote).

• CapEx-Fahrplan aus der TDD einpreisen (10-Jahres-Plan).

• Standortfaktoren: Mikrolage, Nachfrage, Konkurrenz, Entwicklung (Mieten, Leerstand).

Praxis-Tipp: Rechnen Sie drei Szenarien (Basis/Optimistisch/Konservativ) und leiten Sie daraus Ihren Gebotspreis-Korridor ab.

Hinweis: Stimmen Nutzungen und Flächen in den bestehenden Mietverträgen, Grundrisse, Teilungserklärung und Baugenehmigungen überein? Auch wenn Abweichungen in der Wohnfläche gemäß aktueller Rechtssprechung zulässig sind, können Flächenabweichungen (später) viel Geld kosten.

Bsp. 107 m² Wohnfläche in Mieterliste und im Mietvertrag, 101 m² tatsächliche Wohnfläche in der Abgeschlossenheit, 6 m² Abweichung (bei Dachgeschossen passieren oft Fehler), Kaufpreis bei 5.000,00 € pro m² ergeben sich daraus 30,000 € Preisunterschied zum Vorteil des Verkäufers

Die technische Due Diliegence ist ein Teil der Due Diligence. Eine Due Diligence beinhaltet:

1. wirtschaftliche DD
2. rechtliche DD
3. technische DD
4. steuerliche DD
5. finanzielle DD

Ziel der technsichen Due Diligence ist es, den technischen Zustand, Restnutzungsdauern und den Investitionsbedarf (CapEx) realistisch zu bewerten.

Ablauf in 5 Schritten:

1. Desktop Review: Sichtung Pläne, Protokolle, Gewährleistungen, Energieausweis.

2. Begehung Vor-Ort: Bauteile (Dach, Fassade, Fenster), TGA (Heizung, Lüftung, Sanitär, Elektro), Brandschutz, Barrierefreiheit.

3. Mängelliste & Priorisierung: Sofortmaßnahmen, OpEx/CapEx - kurz-/mittelfristig (1–3/3–5 Jahre), Lebenszyklusende.

4. CapEx-Plan (10 Jahre): Einzelmaßnahmen mit Mengen, Einheitspreisen, Nebenkosten, Puffer.

5. Risiko-/ESG-Check: Energieeffizienz, CO₂-Pfad, Gefahrstoffe (Asbest/PAK), Trinkwasser, Dämmstandards.

Partnerempfehlung: Für die TDD arbeiten Sie mit ESTATE ENGINEERS zusammen. Das Team liefert belastbare Begehungsberichte, CapEx-Planszenarien und klare Handlungsempfehlungen – ideal, um Preisverhandlungen zu untermauern und Sanierungsfahrpläne (z. B. Heizung, Hülle, Fenster) zu planen.

Quick-Wins:

• Thermografie/Feuchtemessungen bei Verdacht.

• Stichproben Öffnungen (Dach/Decke) nur mit Eigentümer-Freigabe.

• Lebenszykluskosten betrachten, nicht nur OpEx.

Typischer Zeitplan (Richtwerte):

• Vorbereitung (1–2 Wochen): NDA, Datenraumstruktur, Dokumentenliste, Teambesetzung.

• DD-Phase (3–6 Wochen): Legal/Commercial/Technical/Tax parallel, Q&A-Runden, Ortstermine.

• Signing to Closing (2–8 Wochen): Bedingungen erfüllen, Finanzierungen finalisieren, Löschungen, Genehmigungen.

Kostenblöcke (variieren nach Größe/Asset):

• Technische DD: Begehung + Bericht + CapEx-Plan.

• Rechtliche/Commercial DD: Vertrags- und Titelprüfung, Mietprüfung.

• Steuerliche DD/Strukturierung: Szenarien, Memorandum.

• Spezialgutachten: Schadstoffe, Bodengutachten, Brandschutz, Schallschutz.

Organisation & Effizienz:

• Ein Projektlead auf Ihrer Seite, klare Q&A-Fristen, Versionskontrolle.

• Datenqualität zählt: Weniger Rückfragen = schnellere Deals.

• Entscheidungsgates: Go/No-Go nach 25 %, 60 %, 100 % DD-Fortschritt mit Preis-/Klausel-Updates.

• Altlasten/Boden: Historische Nutzung, Altlastenkataster, ggf. orientierende Bodenuntersuchung.

• Schadstoffe im Gebäude: Asbest (vor 1995 häufig), KMF, PAK, PCB – Sanierungskosten im CapEx berücksichtigen.

• Wasser & Hygiene: Trinkwasserverordnung (Legionellenprüfung), Rückstau, Feuchte/Schimmel.

• Energie & Emissionen: Energieausweis plausibilisieren, Heizung (Alter, Effizienz), Dämmstandard. Mittelfristige Invests (z. B. Wärmeerzeuger, Hülle) einpreisen.

• Lärm/Immissionen/Naturschutz: Lage, Gewerbeumfeld, Artenschutzauflagen bei Umbau.

• ESG-Roadmap: Maßnahmenplan mit CO₂-Pfad (Basisjahr, Zieljahr), Priorisierung nach Wirkung/Kosten.

Praxis-Tipp: Vereinbaren Sie Informationsrechte und Zutritte für Probennahmen vor Signing oder als Closing Condition.

• Grunderwerbsteuer (GrESt): Beim Asset-Deal regelmäßig fällig (bundeslandspezifischer Satz).

• Umsatzsteuer: Option zur USt bei gewerblicher Vermietung möglich; TOGC/§ 1 Abs. 1a UStG prüfen (Geschäftsveräußerung im Ganzen).

• Abschreibung (AfA): Gebäudeanteil ermitteln (Bodenwert separat), ggf. Aufteilungsgutachten.

• Share-Deal: Besonderheiten bei GrESt (Beteiligungsschwellen), Latente Steuern, Verlustvorträge, Holding-Strukturen.

• Kostenabzug: Anschaffungsnahe Herstellungskosten vs. sofort abzugsfähige Erhaltungsaufwendungen.

* Hinweis: Dies ist keine Steuerberatung. Binden Sie frühzeitig Steuerberater:innen ein und lassen Sie Strukturen (z. B. Holding, Debt-Push-Down) sauber modellieren.

Vom Finding zur Klausel:

• Garantien (Reps & Warranties): Eigentum, Lastenfreiheit, Mieterdaten, Baurecht, Umwelt, Rechtsstreitigkeiten.

• Freistellungen (Indemnities): Konkrete Risiken (z. B. schwebendes Verfahren, Schadstoffsanierung) maßgeschneidert absichern.

• Kaufpreis-Mechanik: Locked-Box vs. Closing-Accounts, Earn-Outs, Holdbacks/ESCROW.

• Conditions Precedent: Löschung Pfandrechte, behördliche Genehmigungen, Zustimmungen (Vorkaufsrecht, WEG-Beschlüsse).

• Übergang Nutzen/Lasten & Closing: Stichtag, Zins-/Mietanpassungen, Schlüssel-/Datenraum-Übergabe.

Praxis-Tipp: Hängen Sie die Red-Flag-Liste als Anlage an und regeln Sie für jeden Punkt: (a) Maßnahme, (b) Frist, (c) Verantwortlichkeit, (d) Kaufpreisauswirkung.