WISSENSWERTES ZUM IMMOBILIENERWERB

Das Wichtigste zuerst: Kaufen Sie eine Immobilie niemals ungesehen! Egal ob es sich um eine Investition in eine Eigentumswohnung oder in eines Einkaufzentrums handelt. Von einem Immobilienerwerb ohne vorherige Prüfung und ohne persönliche Besichtigung des Objekts ist generell abzuraten.

Nehmen Sie auch unbedingt dann am Ankaufprozess teil, insofern Sie Experten hinzugezogen haben. Der Kauf einer Immobilie benötigt Ihre komplette Aufmerksamkeit. Denn eine Immobilie ist komplex. Sie verlangt selbst versierten Leuten alles ab. Deshalb sollte jeder Immobilienkäufer ein gutes Team aus Spezialisten zusammenstellen, welches den Kauf einer Immobilie unterstützt. Dabei ist zu berücksichtigen: Je größer und komplexer das Objekt ist, desto versierter sollte das Analysten-Team der Ankaufprüfung bzw. Due Diligence sein.

Beim Kauf von kleineren Objekten ist für Laien die Hinzuziehung zumindest eines breit aufgestellten Immobilienexperten zu empfehlen, der zumindest die drei Dinge mit Ihnen im Blick behält: die Lage, die tatsächlichen Zahlen und der tatsächliche Objektzustand.

Gehen Sie dabei wie die meisten Immobilienexperten am Besten strukturiert vor:

• Standort-Prüfung: Stadt, Stadtteil, Anschluss an den Nahverkehr und das Leben.

• Lage & Umfeld prüfen: Mikrolage, Infrastruktur, Lärm, Entwicklung der Umgebung, Vermietbarkeit/Wiederverkauf.

• Finanzierung klären: Eigenkapitalquote, realistische Rate, passende Zinsbindung, Zinssatz, Sondertilgung sichern.

• Kaufnebenkosten einplanen: Grunderwerbsteuer, Notar/Grundbuch, ggf. Makler und Finanzierungskosten (insgesamt häufig ~8–13 % des Kaufpreises) und Berater.

• Unterlagen-Check: aktueller Grundbuchauszug, Baulasten, Altlasten, Teilungserklärung/WEG-Protokolle, Energieausweis, Baugenehmigungen, Bauunterlagen, Wartungs- und Prüfprotokolle.

• Vertrags-Check: Mietverträge, Dienstleistungsverträge, Versorgungsverträge, Versicherungsvertrag, Bestellung zur WEG-Verwaltung, SEV-Vertrag.

• Verwaltung: WEG-Verwaltung, SEV-Verwaltung, Hausverwaltung, Hausmeisterdienst.

• Technischer Zustand: Dach, Fassade, Fenster, Heizung, Elektro, Bodenbeläge, Fliesen, Badausstattung, Türen, Eektroverteilung, Feuchte/Schimmel – zusätzlichen Investitionsbedarf (kurz- und langfristig) für 10 Jahre kalkulieren – ideal mit unabhängiger Begutachtung.

• Wirtschaftlichkeit (Kapitalanlage): positiver  Cashflow(!/?) - tatsächliche Mieteinnahmen, Betriebskosten, umlegbare & nicht umlegbare Nebenkosten, Mieterlisten, Mietverträge (Index/Staffel, Laufzeiten, Sicherheiten), Leerstand und damit verbundene Leerstandskosten, lokale Mietspiegel. Wirtschaftspläne des Sondereigentums –  Abgleich aller Daten.

• Kaufvertrag & Notar: Kaufvertrag eines unabhängigen Notars,   klare Beschaffenheitsvereinbarung (Planstand bei Neubau), Notaranderkonto, Übergabetermin/Nutzen-Lasten, Inventarlisten, Garantien/Freistellungen; Finanzierungs-, Rücktritts- und Kickbackklauseln genau prüfen.

• Versicherungen & Risiken: Wohngebäude-, Elementar- und ggf. Vermietungsrisiken abdecken.

• Förderungen nutzen: KfW-/BAFA-Programme, regionale Förderungen und Steuervorteile prüfen

• steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten: Abschreibungen, Gewinn- und Verlustausgleich.

Sofern Sie nicht über die erforderliche fachliche Erfahrung verfügen, ist es empfehlenswert, frühzeitig qualifizierte professionelle Unterstützung (z. B. Sachverständige, Rechts- oder Steuerberater etc.) einzubeziehen. Unabhängig von einem kooperativen Auftreten der am Kaufprozess Beteiligten ist zu berücksichtigen, dass Verkäufer, Makler oder Projektentwickler regelmäßig über Markt- und Erfahrungskenntnisse verfügen und wirtschaftliche Eigeninteressen verfolgen.

Hinweis: Arbeiten Sie mit einer strukturierten Checkliste und legen Sie im Vorfeld eindeutige Go-/No-Go-Kriterien fest. Eine systematische Prüfung sowie die Berücksichtigung angemessener Kosten- und Zeitpuffer tragen wesentlich zu einer fundierten Kaufentscheidung bei und verbessern zugleich Ihre Verhandlungsposition.

Wenn Sie eine Immobilie kaufen, sollten Ihnen folgende Unterlagen zur Prüfung zur Verfügung gestellt werden.

Must-haves (Auszug):

• Rechtlich: Grundbuchauszug (aktuell), ggf. Teilungserklärung + Nachträge, Flurkarte, Dienstbarkeitsverträge, Baulastenauskunft, Kauf-/Bau- und Architektenverträge, Altlastenauskunft, Denkmalschutz, Auskünft zum abgabenrechtlichen Zustand, etc.

• Miet/Commercial: Mietverträge + Nachträge, Übergabeprotokolle, Mieterlisten (Stichtag), Kautions-/Bürgschaftsnachweise, Betriebskostenabrechnungen (3 Jahre), Mietrückstände, Index-/Staffelvereinbarungen, sonstige Vereinbarungen.

• Technik/Gebäude: Bestands- und Revisionspläne, Baubeschreibungen, Wartungs-/Prüfprotokolle (Aufzug, Heizung, Lüftung, Elektro, Brandschutz), Energieausweis, Sanierungs-/Modernisierungsnachweise.

• Finanziell: Einnahmen-/Ausgabenübersichten, CapEx-Historie, Betriebskostenstruktur (nach BetrKV), Versicherungen, Instandhaltungsrücklagen und Wirtschaftspläne der letzten 5 Jahre (WEG).

• Behördlich/Planung: Baugenehmigungen mit (genehmigter) Bauplanmappe, Nutzungsänderungen, Stellplatznachweise, Brandschutznachweise, Lärm-/Naturschutzauflagen, behördliches Abnahmebescheid, Bestätigung zur Nutzungsaufnahme, (genehmigte) Abgeschlossenheitsbescheinigung.

Praxis-Tipp: Erarbeiten Sie eine jeweils eine individuelle „Red-Flag“-Liste mit allen wesentlichen Risiken und Problemfeldern, welche intensiv geprüft und mit den Verkäufer im Rahmen der Kaufvertragsverhandlungen besprochen werden sollten. Definieren Sie für sich innerhalb Ihrer Strategie eine Deal-Breaker-Liste, in der Sie ganz klare Begebenheiten (bspw. Altlasten, Gefahr für Leib und Leben der Mieter bei fehlendem Flucht- und Rettungsweg) festlegen, dass Sie ein Objekt nicht erwerben. 

Bei Kauf einer Immobilie sollten Sie insbesondere die Inhalte prüfen:

Grundbuch (Abt. I–III):

• Abt. I: Eigentümer, Erbbaurechte, Erbfolge.

• Abt. II: Lasten/Dienstbarkeiten (Wegerechte, Leitungsrechte, Wohnrechte, Nießbrauch), Vorkaufsrechte, Reallasten. Deal-kritisch: Nießbrauch, Wohnrechte, Rückauflassungsvormerkungen.

• Abt. III: Grundpfandrechte (Hypothek/Grundschuld) – Löschung zum Vertragsschluss klären (Löschungsbewilligungen und Rückgabe).

Teilungserklärung (bei WEG):

• Eigentumsverteilung: Eigentümerstruktur, Eigentümermehrheiten und Beschlussfähigkeiten

• Abgrenzung Sonder-/Gemeinschaftseigentum, Sondernutzungsrechte (Garten, Stellplätze).

• Nutzungszweck (z. B. „nur zu Wohnzwecken“) – AirBnB, Feriennutzung, gewerbliche Nutzung?

• Kostenverteilungsschlüssel, Beschlusslage (Protokolle 3–5 Jahre), Instandhaltungsrücklage.

Baulastenverzeichnis:

• Abstandsflächen-, Stellplatz-, Leitungs-, Vereinigungs-, Anbaubaulasten.

• Wirkung: Baulasten binden das Grundstück – sie sind oft nicht im Grundbuch!

Mietverträge solten Sie immer durch einen Fachanwalt prüfen lassen. Insofern Ihnen dies nicht möglich ist, prüfen Sie immer das Originaldokument und die zugehörigen Nachträge in:

• Mietstruktur: Kaltmiete, Mieterhöhungen - Index-/Staffelabreden, mietfreie Zeiten, Zahlungsvereinbarungen, weitere Anreize, vermietete Gegenstände (z.B. Küchenmöbel, Mobilar, Abstellräume)

• Umlagen: Umlagefähigkeit nach BetrK, Nicht-umlagefähige Kosten herausrechnen

• Sicherheiten: Kaution/Bürgschaft vollständig? Aval-Gültigkeit prüfen.

• Schriftform (§ 550 BGB): Laufzeit, Flächen, Nachträge – Schriftformbrüche können zu vorzeitiger Kündbarkeit führen (gewerblich).

• Besondere Rechte/Pflichten: Optionsrechte, Sonderkündigung, Konkurrenzschutz, Betriebspflichten.

Insoweit Sie Betriebskostenabrechnungen nachvollziehen können, prüfen und vergleichen Sie:

• Abrechnungen (mind. 3 Jahre) und Wirtschaftspläne.

• Warmmieten-/Nebenkostenquote mit dem Markt.

• Nicht umlegbare (z. B. Instandhaltung) klar trennen.

prüfen Sie weiterhin Rückstände/Schäden: Offene Mieten, Mängelanzeigen, anhängige Streitigkeiten.

Praxis-Tipp: Erstellen Sie eine harmonisierte Mieterlisten-Tabelle (Stichtag) mit Mietbeginn, Laufzeit, Index, Sicherheiten, Flächen, Netto-Kaltmiete, Nebenkosten, Rückständen. So erkennen Sie Ausreißer in kürzester Zeit.

Hinweis: Stimmen Nutzungen und Flächen in den bestehenden Mietverträgen, Grundrisse, Teilungserklärung und Baugenehmigungen überein? Auch wenn Abweichungen in der Wohnfläche gemäß aktueller Rechtssprechung zulässig sind, können Flächenabweichungen (später) viel Geld kosten.

Bsp. 107 m² Wohnfläche in Mieterliste und im Mietvertrag, 101 m² tatsächliche Wohnfläche in der Abgeschlossenheit, 6 m² Abweichung (bei Dachgeschossen passieren oft Fehler), Kaufpreis bei 3.000,00 € pro m² ergeben sich daraus 18,000 € Preisunterschied zum Vorteil des Verkäufers.

Leider wird der Genehmigungszustand eines bebauten Grundstückes bei Eigentümerwechseln oftmals unterschätzt bzw. vernachlässigt und unzureichend geprüft. Aus diesem Grund empfehle ich Ihnen an dieser Stelle ausdrücklich die Prüfung von:

• Bestands- und Nutzungsrecht: Liegt eine Baugenehmigung/Nutzungsänderung/Genehmigungsfreistellung  für die aktuelle Nutzung vor? Wurden die mit der Genehmigung einhergehenden Auflagen eingehalten bzw. vollständig umgesetzt?

• Flächennutzungsplan/Bebauungsplan: Zulässigkeit, GFZ/GRZ, Geschossigkeit, Baugrenzen, Abstandsflächen.

• Sondernutzungen: Gastronomie, Ferienvermietung, Arztpraxen – ggf. Auflagen (Schallschutz, Stellplätze).

• Brandschutz & Rettungswege: BS-Nachweise, BS-Prüfberichte, Brandmelde-/Rauchwarnsysteme, Feuerwiderstandsklassen.

• Denkmalschutz: Auflagen zum Einzeldenkkmal und/oder Ensemble, ggf. sich daraus ergebende Fördermöglichkeiten.

• Flächen & Stellplätze: Vermessungs-/Aufteilungspläne vs. Miet-/Exposéflächen abgleichen.

• weitere Prüfung: Erhaltungssatzungen, Gebietsatzung, Fördergebiete

Praxis-Tipp: Weicht die Ist-Nutzung von der Genehmigung ab, kalkulieren Sie Kosten und Zeit für eine baurechtliche Bereinigung der Genehmigung ein oder sichern Sie ein Rücktrittsrecht im Kaufvertrag.

Eine Prüfung, ob der angebotene Kaufpreis einer Immobilie fair ist, kann durch mehrere Methoden erfolgen:

• Ertragswertverfahren (ImmoWertV): Markt-/Liegenschaftszins, Bodenwert, Restnutzungsdauer, Bewirtschaftungskosten, Mietausfallwagnis.

• Vergleichwertverfahren (ImmoWertV): Marktwertbericht, durchschnittliche Kaufpreise, Vergleichswert- und Marktwertfaktoren.

• Sachwertverfahren (ImmoWertV): 

• Vereinfacht (Cap-Rate): NOI / Cap-Rate = Wert – gut für schnelle Plausibilisierung.

• DCF: Mehrjahres-Cashflows + Terminal Value (hilfreich bei CapEx-/ESG-Pfaden).

Dabei sollten Sie auf folgendes achten:

• Marktmiete vs. Vertragsmiete (Indexierung, Leerstand, Incentives).

• Bewirtschaftungskosten realistisch ansetzen (Instandhaltung, Verwaltung, BK-Quote).

• Investitionsrückstau und CapEx-Fahrplan (10-Jahres-Plan) einpreisen.

• Standortfaktoren: Mikrolage, Nachfrage, Wettbewerb, Entwicklung (Markt, Mieten, Leerstand).

Praxis-Tipp: Rechnen Sie drei Szenarien (WorstCase/BestCase/Konservativ) und leiten Sie daraus Ihren Gebotspreis-Korridor ab.

Um einen schnellen Gebotspreis zu einer Bestandsimmobilie im Kopf zu überschlagen, könnten Sie für eine Mietwohnung die "Maklerformel" benutzen. Dieses besagt, dass die tatsächliche Nettokaltmiete mit dem Faktor 300 multipliziert wird. Bei 8 €  Kaltmiete pro m² Wohnfläche sind dies also 2.400 € pro m². Der Faktor 300 ist das Produkt aus 12 und 25. Die Zahl 12 steht dabei für die Anzahl der Monate im Jahr und die Zahl 25 für die Jahre bei 4 Prozent Rendite (100%:4%=25). Durch Ihren Gebotspreis-Korridor, welcher sich aus weiteren Variablen während der Ankaufprüfung ergibt, sind Sie optimal auf die Preis- und Kaufvertragsverhandlung vorbereitet.

Die technische Due Diliegence ist nur ein Teil der Due Diligence (DD), kann aber auch einzeln zu Ihrer Kaufabsicht hinzugezogen werden. Eine Due Diligence beinhaltet grundsätzlich mehrere Bestandteile. Die sind:

1. die wirtschaftliche DD
2. die rechtliche DD
3. die technische DD
4. die steuerliche DD
5. die finanzielle DD

Ziel der technischen Due Diligence ist es, den technischen Zustand, Restnutzungsdauern und den Investitionsbedarf (CapEx) realistisch zu bewerten.

Ablauf in 5 Schritten:

1. Desktop Review: Sichtung von Dokumenten, Plänen, Protokollen, Berichten, Prüfungen, Gewährleistungen, Energieausweis etc.

2. Besichtigung Vor-Ort: Bauteile (Dach, Fassade, Fenster), TGA (Heizung, Lüftung, Sanitär, Elektro), Brandschutz, Barrierefreiheit.

3. Mängelliste & Priorisierung: Sofortmaßnahmen, OpEx/CapEx - kurz-/mittel-/langfristig (1–3/3–5 Jahre), Lebenszyklusende.

4. CapEx-Plan (10 Jahre): Einzelmaßnahmen mit Mengen, Preisen, Nebenkosten, Puffer.

5. Risiko-/ESG-Check: Energieeffizienz, CO₂-Pfad, Gefahrstoffe (Asbest/PAK,etc.), Trinkwasser, Dämmstandards.

Das Ergebnis der TDD wird Ihnen eine Planung zur Investitionsentscheidung der Immobilien ermöglichen, die mögliche Kosten zum Erhalt des Immobilienwertes in der nächsten Jahren beinhaltet und somit die wirtschaftlichen Gefahren des technischen Zustandes reduziert.

Typischer Zeitplan (Richtwerte):

• Vorbereitung (1–2 Wochen): Vertraulichkeitsvereinbarung, Datenraumstruktur, Dokumentenliste, Teambesetzung.

• DD-Phase (3–6 Wochen): Legal/Commercial/Technical/Tax parallel, Q&A-Runden, Ortstermine.

• Unterzeichnung bis Abschluss (2–8 Wochen): Bedingungen zum Nutzen-/Lastenwechsel erfüllen, Finanzierung finalisieren, Löschungen, Genehmigungen,

Kostenblöcke (variieren nach Größe/Asset):

• Technische DD: Begehung + Bericht + CapEx-Plan.

• Rechtliche/Commercial DD: Vertrags- und Titelprüfung, Mietprüfung.

• Steuerliche DD/Strukturierung: Szenarien, Memorandum.

• Spezialgutachten: Schadstoffe, Bodengutachten, Brandschutz, Schallschutz.

Organisation & Effizienz:

• Bestimmen Sie eine Projektleitung auf Ihrer Seite, definieren  Sie klare Q&A-Fristen

• Datenqualität zählt: verlangen Sie eine definierte Dokumentenlage und Struktut - weniger Rückfragen = schnellere Deals.

• Entscheidungslinien festlegen: Go/No-Go nach 35 %, 70 %, 100 % DD-Fortschritt mit Preis-/KV-Klausel-Updates.

Praxistip: Sichern Sie sich nach der Übermittlung des Letter of Intent (LoI) mit Ihrem Gebotspreis eine Exklusivität während des Ankaufprozesses.