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Was ist ein Gutachten?
Wie läuft eine Immobilienbewertung ab?
Gutachten unterliegen im Allgemeinen einem formalen Aufbau, welcher jedoch in den unterschiedlichen Fachgebieten variieren kann.
Der Aufbau des Gutachtens kann wie folgt skizziert werden:
Generell kann man in der Erstellung von Gutachten durch Sachverständige zwischen Privatgutachten, Gerichtsgutachten und Schiedsgutachten unterscheiden. Diese können mündlich und/oder schriftlich geäußert werden.
Die Erstellung von Gutachten wird zwischen Verkehrswertgutachten bzw. Marktwertgutachten und Beleihungswertgutachten unterteilt, wobei diese gemeinhin für unbebaute Grundstücke, Wohnimmobilien (Häuser und Eigentumswohnungen), Renditeobjekte (gewerblich genutzte Immobilien) oder Spezialimmobilien erstellt werden. Es ist außerdem möglich grundstückgleiche Rechten zu bewerten.
Im Zuge der Bewertung kommen drei wesentliche Verfahren zur Anwendung, welche als Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren und Ertragswertverfahren bezeichnet werden. Als Grundlage hierzu dient §194 Baugesetzbuch (BauGB) und die Immobilienwertverordnung (ImmoWertV) sowie die Sachwertrichtlinie, Vergleichswertrichtlinie und die Ertragswertrichtlinie. Ebenfalls werden je nach Auftragshintergrund auch internationale Verfahren, wie zum Beispiel DCF-Verfahren und Monte Carlo-Simulationen, angewendet.
Sachverständige für Schäden an Gebäuden sind Experten, welche spezialisiert auf die Anfertigung von Gerichts-, Privat- und Schiedsgutachten sowie die Erkennung, Analyse und Beurteilung in ihrem Fachbereich sind und auf Grundlage der Fragestellung Schadensdokumentationen, Schadenanalysen, Beurteilungen von Bauschäden, Mängel- und Schadensbewertungen erstellen. Darüber hinaus bieten diese Sachverständige auch Dienstleistungen im Zuge einer Empfehlung und Beratung zur Abstellung der Schäden an.
Da in der Erstellung von Verkehrswertgutachten auch Schäden am Gebäude berücksichtigt werden, bietet STATUT die Dienstleistung von Schadgutachten auch losgelöst von Verkehrswertgutachten an.
Schritt 1: Ersttelefonat
Während des ersten unverbindlichen Telefonats legen wir den gemeinsamen Weg zur Wertermittlung Ihrer Immobilie fest.
Bei diesem ersten Gespräch nimmt ESTATE ENGINEERS alle wichtigen Eckdaten zu Ihrer Immobilie auf. Dabei sind Angaben zum Objekt – wie der oder die Eigentümer, die Objektart und deren Nutzung, die Adresse, das Flurstück, die Flächenangaben, die bereits vorliegenden Unterlagen zur Immobilie und der Zweck zur Erstellung des Verkehrswertgutachtens – elementar.
Im Anschluss übermittelt Ihnen ESTATE ENGINEERS postalisch ein unverbindliches Angebot zur Wertermittlung in Form eines Sachverständigen-Vertrages mit beinhaltetem Kostenangebot und eine eventuell erforderliche Vollmacht. Hiermit sind Sie in Ihrer Entscheidung frei, inwieweit Sie den Weg mit ESTATE ENGINEERS zum Verkehrswertgutachten gehen wollen.
Schritt 2: Besichtigung der Immobilie
Sollten Sie sich für ESTATE ENGINEERS entscheiden, erfolgt nach der Rücksendung des unterzeichneten Sachverständigen-Vertrages und der notwendigen Unterlagen eine Besichtigung Ihrer Immobilie. Dabei erfasst ESTATE ENGINEERS alle relevanten Objektdaten und den Zustand des Objektes, welche für die Wertermittlung der Immobilie erforderlich sind. Weiterhin werden die Maße aus den Grundrissen und Flächenangaben aus dem Grundbuchauszug der Immobilie, soweit möglich, überprüft. Außerdem wird eine Reihe von Fotos der Immobilie aufgenommen, die in das Verkehrswertgutachten zur Veranschaulichung einfließen.
Schritt 3: Erstellung des Verkehrswertgutachtens
Nach dieser Objektbesichtigung, dem Vorliegen aller zusätzlich eingeholten behördlichen beziehungsweise amtlichen Auskünfte, dem Zusammentragen der Objektdaten und der Überprüfung aller wertrelevanten und nicht wertrelevanten Grunddaten zu Ihrer Immobilie erstellt Ihnen ESTATE ENGINEERS anschließend das vollwertige Verkehrswertgutachten. Darin sind die Grunddaten, die Rechte und Belastungen, eine Lagebeschreibung und Objektbeschreibung, die ausführliche Begründung der Verfahrenswahl, die wesentlichen Einflussfaktoren, die Ableitung des Bodenwertes, die Ableitung des Verkehrs-/Marktwertes nach dem Ertrags-, Sach- und/oder Vergleichswertverfahren, sowie das Einpflegen von vorhandenen Grundrissplänen, Katasterplan und dem Lageplan beinhaltet.
Zur Veranschaulichung der Immobilie sind im Gutachten aussagekräftige Fotos (Innen, Außen) enthalten. Die Erstellung des Verkehrswertgutachtens kann innerhalb einer Kalenderwoche abgeschlossen werden.
Zum Abschluss der Verkehrswert/Marktwertermittlung Ihrer Immobilie übersendet Ihnen ESTATE ENGINEERS das Verkehrswertgutachten per Post oder übergibt Ihnen das Verkehrswertgutachten persönlich. Der Gesamtumfang des Verkehrswertgutachtens beträgt circa 30 – 60 Seiten, und wird Ihnen in einem gebundenen Exemplar zuzüglich einer digitalen Form auf einem Datenträger ausgehändigt.
Im anschließenden Abschlussgespräch/Telefonat erklärt Ihnen ESTATE ENGINEERS die Herleitung des Immobilienwertes, beantwortet Ihre Fragen zum Verkehrswertgutachten und steht Ihnen zu dieser Immobilie auch gern beratend zur Seite.
Durch diese drei einfachen Schritte ermittelt ESTATE ENGINEERS für Sie, was Ihnen die Immobilie wirklich Wert sein sollte.
Sie haben Fragen zu unseren Lösungen rund um Ihre Immobilie?
Dann setzen Sie sich mit ESTATE ENGINEERS telefonisch oder per Kontaktformular in Verbindung. ESTATE ENGINEERS ruft Sie zurück und vereinbart gern mit Ihnen einen persönlichen Ortstermin.
Verkehrswertgutachten werden von Sachverständigen auf Basis vielfältiger Daten erstellt. Dazu kann es sehr vorteilhaft sein, wenn sie vor der Beauftragung des Sachverständigen die nachfolgenden Unterlagen zur Verfügung stellen können. Dadurch verkürzen Sie die Bearbeitungszeit und erhalten das Verkehrswertgutachten zeitnah.
In der Wertermittlung von unbebauten Grundstücken werden in der Regel ein aktueller Grundbuchauszug (Abteilung I und II), ein Auszug aus dem Liegenschaftskataster (Lageplan, Flurkarte), ein Auszug aus dem Baulastenverzeichnis[1], ein Auszug aus dem Altlastenkataster, die Bewilligungsurkunden für bestehende grundbuchliche Rechte (z.B. Wegerechte) und sonstige rechtliche Gegebenheiten, die nicht im Grundbuch vermerkt sind z.B. privatrechtliche Nachbarschaftsvereinbarungen, Flurbereinigungsverfahren etc. benötigt.
Hinzukommen bei bebauten Grundstücken die Baubeschreibung incl. Flächenberechnungen aus den Bauunterlagen, Pläne des Gebäudes (Grundriss, Schnitte, Ansichten), die Angabe des Baujahres, Angaben zu Zeitpunkten und Umfang von Modernisierungsmaßnahmen, An- und Umbauten, eventuelle Baumängel/Bauschäden, eine Auskunft über den Denkmalschutz, die Mietübersicht/Mietverträge/Pachtverträge, der ehemalige Kaufpreis, der Energiepass des Gebäudes, eine Betriebskostenaufstellungen und Nebenkostenabrechnungen der letzten zwei Jahre und Bewilligungsurkunden für eventuell bestehende grundbuchliche Rechte (z.B. Wohnrechte).
Bei Wohnungseigentum kommen zusätzlich die Teilungserklärung und der Aufteilungsplan, Name und Anschrift des WEG-Verwalters, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen mit Informationen zu Beschlüssen der Eigentümerversammlung über anstehende Reparatur- oder Instandsetzungsmaßnahmen, angängige Sonderumlagen und Hausgeldrückstände sowie aktueller Wirtschaftsplan und Angaben zu Rücklagen hinzu.
Des Weiteren ist die Übermittlung vorliegender Gutachten/Vorgutachten, städtebauliche Auskunft über die baurechtliche Situation des Grundstücks incl. der Abfrage zum Stand der öffentlichen Erschließung nach § 127 BauGB (Erschließungsbeiträge), eine Auskunft aus der Kaufpreissammlung, die Abfrage über Erschließungskosten nach Kommunalabgabengesetz bei den Versorgungsunternehmen sowie der Mietspiegel der Gemeinde wünschenswert, soweit Ihnen diese vorliegen sollten.
Dabei sollten sämtliche Unterlagen aktuell bzw. nicht älter als drei Monate sein. Sollten Ihnen verschiedene Unterlagen nicht vorliegen, können diese meist unkompliziert beschafft werden. Dabei unterstützt Sie der beauftragte Sachverständige gern. In außerordentlichen Fällen werden weitere Unterlagen vom Sachverständigen bei Ihnen angefordert.
Bei ESTATE ENGINEERS erhalten Sie nach Prüfung der vorab besprochenen Sachverhalte ein im Dienstleistungsvertrag enthaltenes schriftliches Angebot zur gewünschten Sachverständigenleistungen. Die zu übermittelnden Unterlagen Ihrer Immobilie an ESTATE ENGINEERS wird mit Ihnen im ersten Telefonat individuell besprochen und Ihnen noch einmal schriftlich mitgeteilt.
[1] gilt nicht für
Brandenburg und Freistaat Bayern