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Immobilienbewertung kostenlos?
Was kostet eine Immobilienbewertung?
Wie läuft eine Immobilienbewertung ab?
Welche Unterlagen braucht man für eine Immobilienbewertung?
Wie ist ein Gutachten aufgebaut?
Wie läuft eine Immobilienbewertung ab?
Wann braucht man eine Immobilienbewertung?
Wer darf eine Immobilienbewertung durchführen?
Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und Marktwert?
Wie genau ist eine Online-Immobilienbewertung?
Was beeinflusst den Wert einer Immobilie?
Auch wenn es enttäuschend sein mag: Eine Immobilienbewertung ist nicht wirklich kostenlos. Bei "kostenlosen" Online-Angeboten bezahlen Sie mit Ihren persönlichen Daten.
Benötigen Sie lediglich eine erste Verkaufspreis-Orientierung, können Sie auf „kostenlose“ Online-Angebote zurückgreifen. Bedenken Sie jedoch, dass Sie dafür in der Regel Daten preisgeben, die der Anbieter zu Vertriebszwecken nutzt. Im Gegenzug erhalten Sie eine grobe Einordnung durch ein AVM (Automated Valuation Model – automatisiertes Bewertungsmodell). Das ist kein rechtsgültiges Gutachten, dient nur der Orientierung und ist in der Regel vor Gericht nicht verwertbar.
Zur Bodenwertermittlung können Sie auch auf das Online-Portal BORIS-D Bodenrichtwertinformationssystem für Deutschland zurückgreifen. In diesem erhalten Sie unter Angabe Ihrer Adresse den Bodenrichtwert Ihrer Liegenschaft. Und das ohne Speicherung und Verwertung Ihrer Daten.
https://www.bodenrichtwerte-boris.de/boris-d/index.html?lang=de
Die Kosten hängen maßgeblich von Bewertungsform, Objekt und Aufwand ab.
Die Honorare eines qualifizierten Verkehrswertgutachtens durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen (ö.b.u.v.) orientieren sich häufig an Honorarrichtlinien der Landesverbände (z. B. Sachsen, Thüringen) bzw. der BVS-Honorarrichtlinie. Grundlage ist meist der Wert der Immobilie; daraus wird ein tabellarischer Honorarsatz abgeleitet. Zusätzliche Zuschläge/Abschläge berücksichtigen den Schwierigkeitsgrad (z. B. Rechte/Lasten, mangelhafte Unterlagen).
Details
finden Sie z. B. in der BVS-Honorarrichtlinie (Fassung 2024)
unter folgendem Link:
https://www.bvs-ev.de/fileupload/files/66964b2c0838f_BVS-Honorarrichtlinie_Fassung_2024.pdf
Beispiel: Bei einem Wert von 300.000 € gilt ein Basishonorar von etwa 2.600 € (netto). Für private Anlässe genügt oft ein Kurzgutachten, das deutlich günstiger ist (ca. 500–1.500 €), jedoch weniger belastbar. Wer ein gerichtsfestes Gutachten (z. B. für Erbschaft, Scheidung, Finanzamt) benötigt, sollte auf zertifizierte oder ö.b.u.v. Sachverständigen setzen.
Tipp: Holen Sie mehrere Angebote ein und achten Sie auf Qualifikation und Verwendungszweck.
Im unverbindlichen
Erstgespräch legen wir den Zweck, den Stichtag und den Ablauf
der Wertermittlung fest.
ESTATE ENGINEERS erfasst die
Eckdaten (Eigentümer, Objektart und Nutzung, Adresse,
Flurstück, Flächen, vorhandene Unterlagen, Zweck des
Gutachtens).
Anschließend erhalten Sie
postalisch ein unverbindliches Angebot in Form eines
Sachverständigenvertrags inklusive Kostenangebot sowie – falls
erforderlich – einer Vollmacht.
Nach Rücksendung des unterzeichneten Vertrags und der Unterlagen erfolgt die Besichtigung. ESTATE ENGINEERS erfasst alle relevanten Objektdaten und den Zustand. Maße aus Grundrissen und Flächenangaben (soweit möglich) werden überprüft. Zudem werden Fotos (Innen/Außen) aufgenommen, die im Gutachten der Veranschaulichung dienen.
Nach Auswertung der Objektdaten, der behördlichen/amtlichen Auskünfte und der Marktdaten erstellt ESTATE ENGINEERS das Verkehrswertgutachten. Enthalten sind u. a.: Grunddaten, Rechte/Belastungen, Lage- und Objektbeschreibung, Begründung der Verfahrenswahl, wesentliche Einflussfaktoren, Ableitung des Bodenwertes sowie die Ermittlung des Verkehrs-/Marktwertes nach Ertrags-, Sach- und/oder Vergleichswertverfahren. Grundrisspläne, Kataster- und Lagepläne werden eingebunden.
Das Gutachten kann – je nach
Umfang und Behördenauskünften – innerhalb von ein bis wenigen
Wochen fertiggestellt werden.
Zum Abschluss erhalten Sie
das gebundene Exemplar (ca. 30–60 Seiten) sowie eine digitale
Version. Im Abschlussgespräch erläutert ESTATE ENGINEERS die
Herleitung des Werts und beantwortet Ihre Fragen.
Durch diese drei einfachen Schritte ermittelt ESTATE ENGINEERS für Sie, was Ihnen die Immobilie wirklich Wert sein sollte.
Sie haben Fragen zu unseren Lösungen rund um Ihre Immobilie?
Dann setzen Sie sich mit ESTATE ENGINEERS telefonisch oder per Kontaktformular in Verbindung.– wir rufen Sie gerne zurück und vereinbaren auf Wunsch einen Ortstermin.
Verkehrswertgutachten basieren auf vielschichtigen Daten. Wenn Sie Unterlagen vorab bereitstellen, verkürzt das die Bearbeitungszeit.
Unbebautes Grundstück (typisch):
Bebautes Grundstück (zusätzlich):
Wohnungseigentum (zusätzlich):
Weitere sinnvolle Unterlagen (falls vorhanden):
Aktualität: Idealerweise sind Unterlagen nicht älter als drei Monate. Fehlende Dokumente können in der Regel beschafft werden – hierbei unterstützt Sie der Sachverständige.
Wichtigste Dokumente (Kurzliste):
Bei ESTATE ENGINEERS erhalten Sie nach dem Erstgespräch ein schriftliches Angebot über die gewünschten Sachverständigenleistungen. Welche Unterlagen einzureichen sind, wird individuell besprochen und anschließend schriftlich bestätigt.
[1] Baulastenverzeichnis: entfällt in Brandenburg und im Freistaat Bayern.
Gutachten folgen einem formalen Aufbau, der je nach Fachgebiet variiert. Üblich sind:
Man unterscheidet Privatgutachten, Gerichtsgutachten und Schiedsgutachten; sie können mündlich und/oder schriftlich erstattet werden.
In der Wertermittlung unterscheidet man Verkehrs-/Marktwertgutachten und Beleihungswertgutachten – für unbebaute Grundstücke, Wohnimmobilien, Renditeobjekte und Spezialimmobilien; auch grundstücksgleiche Rechte können bewertet werden.
Es kommen drei Standardverfahren zur Anwendung: Vergleichswert-, Sachwert- und Ertragswertverfahren. Grundlage sind u. a. § 194 BauGB, die ImmoWertV sowie Sachwert-, Vergleichswert- und Ertragswertrichtlinie. Je nach Auftrag können internationale Verfahren (z. B. DCF, Monte-Carlo-Simulationen) ergänzend eingesetzt werden.
Hinweis: Sachverständige für Schäden an Gebäuden erstellen u. a. Schadensdokumentationen, Analysen und Bewertungen – diese Leistungen bietet ESTATE ENGINEERS bei Bedarf auch unabhängig von Verkehrswertgutachten an.
Der Verkehrswert (Marktwert) ist der Preis, der am Wertermittlungsstichtag am Markt voraussichtlich erzielbar ist. Je nach Objekt werden Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren angewendet; stets fließen Lage, Zustand, Ausstattung, Grundstückswerte und Marktdaten ein. Modernisierungen, energetischer Standard und Baujahr wirken stark. Der Wert bezieht sich immer auf einen konkreten Stichtag und kann sich mit dem Markt ändern.
Die ImmoWertV legt drei Standardverfahren fest:
Vergleichswertverfahren: basiert auf Verkaufspreisen ähnlicher Objekte; besonders geeignet für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser
Ertragswertverfahren: bewertet Erträge; typisch für vermietete oder gewerbliche Immobilien
Sachwertverfahren: ermittelt den Herstellungswert abzüglich Alterswertminderung; u. a. für individuelle Wohnhäuser oder Spezialbauten
Die Verfahrenswahl hängt von Nutzungsart und Datenlage ab; häufig werden 2 Methoden kombiniert, um den Wert zu plausibilisieren.
Typische Anlässe sind:
Tipp: Je rechtlich verbindlicher der Anlass, desto wichtiger ein offizielles Verkehrswertgutachten.
Online-Einschätzung: sofort
Kurzgutachten: meist ca. 2 Woche
Verkehrswertgutachten: typischerweise 2–5 Wochen (abhängig von Objektgröße, Unterlagenlage, Komplexität, Behördenauskünften)
Tipp: Unterlagen frühzeitig sammeln – das beschleunigt den Ablauf.
Grundsätzlich kann sich jeder „Gutachter“ nennen. Für offizielle Zwecke sind jedoch öffentlich bestellte und vereidigte oder zertifizierte Sachverständige erforderlich/empfehlenswert. Makler bieten häufig Wertermittlungen an; diese können beim Verkauf hilfreich sein, sind jedoch nicht in jedem Fall behörden-/gerichtsfest.
In der Praxis werden „Verkehrswert“ und „Marktwert“ häufig synonym verwendet. Verkehrswert ist jedoch der juristische Begriff laut §194 BauGB, Marktwert eher die alltagssprachliche Variante. Beide meinen: Den objektiven Wert, der bei einem Verkauf wahrscheinlich erzielt werden könnte.
Verkaufspreis ist das, was tatsächlich gezahlt wird – er kann vom Verkehrswert abweichen (z.B. bei Schnäppchen, Notverkäufen oder Liebhaberobjekten).
Moderne Tools liefern schnelle Werteinschätzungen auf Basis von Vergleichsdaten und Modellen. Sie sind ein guter Orientierungswert, berücksichtigen aber individuelle Faktoren (Sanierungsstand, Ausstattung, Rechte/Lasten) nur eingeschränkt. Für wichtige Entscheidungen (Verkauf, Erbschaft, Scheidung) sollte ein Experte hinzugezogen werden.
Wesentliche Faktoren:
Details wie gepflegte Außenanlagen, Stellplätze, Balkone oder moderne Heizungssysteme können wertsteigernd wirken; Mängel, Altlasten oder ungeklärte Rechtsverhältnisse mindern den Wert.