Wissenswertes zu Teilung von Immobilien und Abgeschlossenheiten

Wie kann ich eine Immobilie aufteilen? Wie läuft die Teilung einer Immobilie ab?
Wie wird Eigentum unterschieden?
Was ist für die Teilung einer Immobilie notwendig?
Wann ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung notwendig?
Welche Unterlagen sind für einen Antrag auf Abgeschlossenheit notwendig?
Wer erteilt die Abgeschlossenheitsbescheinigung?
Wer kann den Antrag auf Abgeschlossenheit beantragen?
Worauf muss ich bei der Abgeschlossenheitserklärung achten?
Was prüft die Bauaufsichtsbehörde beim Antrag auf Abgeschlossenheit?
Wie hoch sind die Kosten einer Abgeschlossenheitsbescheinigung?
Welche Vorteile haben Sie durch die Teilung Ihrer Immobilie?

ESTATE ENGINEERS begleitet Sie zuverlässig durch den gesamten Prozess – von der Planung über die Koordination mit Behörden bis hin zur notariellen Umsetzung.

Fragen zur Teilung Ihrer Immobilie? ESTATE ENGINEERS berät Sie gern – persönlich, transparent und verfahrenssicher.

Teilung von Immobilien

Die Teilung einer Immobilie kann auf zwei Arten erfolgen: als rechtliche Teilung in Wohnungs- oder Teileigentum (nach dem Wohnungseigentumsgesetz – WEG) oder als Grundstücksteilung (eine sogenannte "Realteilung"). Beide Verfahren haben unterschiedliche Abläufe und rechtliche Auswirkungen.

Bei der WEG-Teilung wird ein Gebäude – z. B. ein Mehrfamilienhaus – in einzelne, rechtlich selbstständige Einheiten wie Wohnungen oder Gewerbeeinheiten aufgeteilt. Dafür sind ein Aufteilungsplan, eine Abgeschlossenheitsbescheinigung vom Bauamt sowie eine notarielle Teilungserklärung notwendig. Im Anschluss erfolgt die Eintragung ins Grundbuch: Für jede Einheit entsteht ein eigenes Wohnungsgrundbuch. Der Vorteil: Die Einheiten können unabhängig verkauft, belastet oder vererbt werden. Gleichzeitig entsteht eine Wohnungseigentümergemeinschaft mit Rechten und Pflichten.

Die Grundstücksteilung hingegen zielt auf die Aufspaltung eines Flurstücks – also des Grundstücks selbst – in zwei oder mehrere neue Grundstücke. Voraussetzung ist eine Vermessung durch einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur, welche die Beschaffenheit des Flurstückes genau darlegt. Eine Genehmigung durch die Bauaufsichtsbehörde ist nicht mehr notwendig. Nach erfolgter Vermessung wird die Teilung ins Liegenschaftskataster und dann ins Grundbuch übernommen. Es entstehen dadurch neue Flurstücke (mit neuer Flurstücksnummer) und separate Grundbücher.

Beide Teilungsarten eröffnen neue Möglichkeiten bei Verkauf, Erbschaft, Vermietung oder Entwicklung von Immobilien. Sie erfordern jedoch Fachwissen, genaue Planung und rechtliche Präzision. Sie ermöglichen aber auch, Grundstücke mit mehreren Wohnhäusern in separate Wohneigentumsgemeinschaften aufzuteilen, insofern dies vorgesehen worden ist.

Wohneigentum, Teileigentum, Sondereigentum & Gemeinschaftseigentum – was gehört wem?

Beim Kauf einer Eigentumswohnung oder einer gewerblichen Einheit tauchen plötzlich Begriffe wie Wohneigentum, Teileigentum, Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum auf. Für Kaufinteressenten sind diese Begriffe oft verwirrend, aber wichtig. Als Eigentümer müssen Sie diese unterscheiden können, um zu wissen, wo die eigenen Rechte und Pflichten beginnen bzw. aufhören.

In diesem Beitrag erklären wir von ESTATE ENGINEERS Ihnen klar und verständlich, wie sich diese Begriffe unterscheiden – mit einfachen Beispielen und konkreten Tipps für Ihre Eigentümerpraxis.

Was bedeutet Wohneigentum?

Wohneigentum ist mehr als nur eine Wohnung. Sie besitzen:

Ihre eigene Wohnung (also die Innenräume, das sogenannte Sondereigentum)
sowie gleichzeitig einen Anteil am gesamten Haus und Grundstück (Gemeinschaftseigentum)

Das heißt: Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, werden Sie automatisch Miteigentümer der gesamten Immobilie – Dach, Fassade, Treppenhaus, Außenanlage.

Was ist Teileigentum?

Teileigentum ist im Grunde das gleiche wie Wohneigentum – nur nicht für Wohnzwecke gedacht. Es handelt sich um abgeschlossene Räume im Gebäude, die z. B. als Büro, Ladengeschäft, Praxis, Lager oder Garage genutzt werden.

Wichtig: Im Teileigentum dürfen Sie nicht wohnen – dafür ist es rechtlich nicht vorgesehen. Eine spätere Umnutzung zur Wohnung ist nur mit Zustimmung der Eigentümergemeinschaft und der Baubehörde möglich.

Sondereigentum: Was gehört wirklich Ihnen allein?

Sondereigentum umfasst alles, was Ihnen allein gehört und was Sie allein nutzen dürfen – also die abgeschlossenen Räume Ihrer Einheit.

Beispiele für Sondereigentum:

Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche, Bad
nicht tragende Innenwände
Bodenbeläge, Deckenverkleidung, Tapeten
ggf. zugeordnetes Gartenstück, Keller oder Dachboden (laut Teilungserklärung)

Bitte beachten Sie: Fensterrahmen, Balkone, tragende Wände und die Wohnungseingangstür (außenseitig) gehören nicht zum Sondereigentum, sondern zum Gemeinschaftseigentum – auch wenn sie innerhalb Ihrer Wohnung liegen.

Gemeinschaftseigentum: Das gehört allen Eigentümern gemeinsam

Gemeinschaftseigentum umfasst alle Teile der Immobilie, die nicht individuell zugeordnet sind oder für die Struktur und Funktion des Gebäudes wichtig sind.

Typische Beispiele:

Grundstück, Fassade, Dach
tragende Wände, Geschossdecken
Treppenhaus, Aufzug, Flure
technische Anlagen wie Heizungsrohre und Wasserleitungen, Personenaufzüge, Lüftungsanlagen (soweit mehrere Einheiten betroffen sind)
gemeinschaftliche Räume: Fahrradkeller, Waschküche, Gartenanlagen

Über das Gemeinschaftseigentum entscheidet die Eigentümergemeinschaft gemeinsam – meist in der Eigentümerversammlung.

Sie wollen z. B. die Fenster tauschen lassen? Dann brauchen Sie die Zustimmung der Gemeinschaft – auch wenn Sie sich in Ihrer Wohnung befinden.

Warum Sie diese Begriffe als Eigentümer kennen sollten

Ob Instandhaltung, Modernisierung oder Streitfall: Die Unterscheidung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum entscheidet oft darüber:

Wer muss für Reparaturen zahlen?
Was dürfen Sie ohne Zustimmung der Gemeinschaftseigentümer verändern?
Wann müssen Sie die anderen Eigentümer einbinden?

Tipp von ESTATE ENGINEERS: Schauen Sie sich unbedingt vor dem Kauf einer Wohnung oder einer gewerblichen Einheit die Teilungserklärung und Abgeschlossenheitsbescheinigung der Immobilie an. Dort ist genau festgelegt, was bei Ihrem Objekt Sondereigentum und was Gemeinschaftseigentum ist. Des Weiteren empfehlen wir die Eigentümerabrechnungen und die Wirtschaftspläne zu prüfen.

Fazit: Wer darf was in der WEG?

Als Eigentümer sind Sie nicht nur für Ihre eigene Wohnung zuständig, sondern auch Teil einer Gemeinschaft mit klar geregelten Zuständigkeiten. Wenn Sie wissen, was Ihnen allein gehört und was Sie mit den anderen teilen, vermeiden Sie unnötige Missverständnisse, Ärger und Kosten.

Um eine Immobilie (z. B. ein Wohnhaus) rechtlich zu teilen, sind folgende Schritte notwendig:

Teilungserklärung beim Notar: Hier wird festgelegt, welche Räume zu welchen Eigentumseinheiten gehören (Wohnungseigentum/Teileigentum).
Aufteilungsplan: Bauzeichnungen, in denen die Einheiten exakt eingezeichnet und nummeriert sind.
Abgeschlossenheitsbescheinigung der Bauaufsichtsbehörde: Sie bestätigt, dass jede Wohnung oder Nutzungseinheit baulich vollständig abgeschlossen ist.
Eintrag ins Grundbuch: Erst mit der Eintragung beim Grundbuchamt entstehen rechtlich selbstständige Eigentumseinheiten.
Bei Grundstücksteilung: Zusätzlich eine Vermessung und die Fortführung im Liegenschaftskataster durch einen Vermessungsingenieur.

Wichtig: Die Teilungserklärung muss notariell beurkundet oder beglaubigt werden. Ohne diese Dokumente ist eine rechtliche Teilung nicht möglich.

Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung ist immer dann notwendig, wenn Sie ein bestehendes Gebäude in Wohnungseigentum oder Teileigentum aufteilen möchten.

Beispiel:

Ein Einfamilienhaus mit separater Einliegerohnung soll in zwei Eigentumswohnungen aufgeteilt werden.
Ein Mehrfamilienhaus soll in mehrere Eigentumswohnungen aufgeteilt werden.
Ein Haus mit Gewerbeeinheit soll in Sondereigentum (Wohn- und Teileigentum) geteilt werden.

Ohne diese Bescheinigung dürfen die Einheiten nicht ins Grundbuch als eigenständige Wohnungen oder Gewerbeeinheiten eingetragen werden.

Für den Antrag auf eine Abgeschlossenheitsbescheinigung benötigen Sie folgende Unterlagen:

Antragsformular (bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde erhältlich, mittlerweile bei vielen Bauaufsichtsämtern auch digital möglich)
Aufteilungspläne (Maßstab 1:100): Grundrisse aller Geschosse, Schnitte, Ansichten – mit Nummerierung der Einheiten.
einfacher Lageplan des Grundstücks (1:500) ggf. qualifizierter Lageplan durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Vermessungsingnieur (öbVI)
Aktueller Grundbuchauszug (max. 3 Monate alt)
Teilungserklärung (falls bereits vorhanden, sonst reicht meist der Aufteilungsplan für die Bescheinigung)

Hinweis: Bei denkmalgeschützten Gebäuden kann zusätzlich eine denkmalschutzrechtliche Genehmigung notwendig werden.

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird von der unteren Bauaufsichtsbehörde ausgestellt.

Das ist in der Regel:

Das Bauordnungsamt der Stadt (bei kreisfreien Städten) oder
Das Landratsamt (bei Landgemeinden oder Landkreisen).

Beispiele:

In Leipzig: Bauordnungsamt Leipzig
In Dresden: Bauaufsichtsamt Dresden
In Magdeburg: Bauordnungsamt Magdeburg
In Erfurt: Bauamt Erfurt

Den Antrag auf Abgeschlossenheitsbescheinigung kann stellen:

Der Eigentümer der Immobilie (alleine oder gemeinsam, falls mehrere Eigentümer bestehen)
Ein bevollmächtigter Vertreter (z. B. ein Architekt, Bauingenieur oder der Notar)
Bei Erbengemeinschaften: nur gemeinschaftlich durch alle Miteigentümer oder einen Bevollmächtigten.

Hinweis: Der Antragsteller muss im Besitz der vollständigen Unterlagen sein.

Achten Sie bei der Abgeschlossenheitserklärung auf folgende Punkte:

Jede Einheit muss baulich abgeschlossen sein: Das bedeutet, sie muss durch Wände, Decken und einen eigenen, abschließbaren Zugang (Tür) vom Gemeinschaftseigentum getrennt sein.
Alle Einheiten müssen im Aufteilungsplan eindeutig nummeriert sein (z. B. Wohnung Nr. 1, Kellerraum 1).
Gemeinschaftseigentum muss klar erkennbar sein (z. B. Treppenhaus, Flure, Dach, Fassade).
Zubehör (Keller, Abstellräume, Stellplätze) kann dem Sondereigentum zugeordnet werden, muss aber korrekt eingezeichnet sein.
Gartenflächen, Stellplätze etc. können als Sondernutzungsrecht geregelt werden, nicht als Sondereigentum.

Hinweis: Fehlerhafte oder unvollständige Pläne führen zur Ablehnung des Antrags.

Die Bauaufsichtsbehörde prüft im Wesentlichen:

Bauliche Abgeschlossenheit jeder Einheit: Sind alle Räume vollständig von anderen Einheiten abgetrennt?
Eigener Zugang: Hat jede Wohneinheit einen eigenen, abschließbaren Eingang?
Vollständigkeit der Aufteilungspläne: Stimmen die Zeichnungen mit der realen baulichen Situation überein?
Keine Widersprüche zu Bauvorschriften und Genehmigungszustand: Z. B. Abstandsflächen, Brandschutz, Erschließung.

Hinweis: In den letzten Jahren haben Bauordnungsämter vermehrt eine Ablehnung der Abgeschlossenheit in Aussicht gestellt, da die Aufteilungspläne wesentlich vom Genehmigungszustand abgewichen haben. Dies bedeutet, dass die Anträge auf Abgeschlossenheit auch mit der Baugenehmigung und den dazugehörigen, genehmigten Bauplänen abgeglichen wurden. Insbesondere wurden Mängel beim 2. Rettungsweg offengelegt. Dies kann zu Herausforderungen beim Genehmigungszustand und zu Nutzungsuntersagung einzelner Einheiten führen.

Die Kosten für eine Abgeschlossenheitsbescheinigung variieren je nach Kommune, liegen aber in der Regel bei:

ca. 50 bis 200 Euro pro Einheit (Wohnung oder Teileigentum)

Diese werden durch die Kasse der jeweiligen Ämter (Stadt oder Gemeinde) erhoben.

Dazu kommen ggf.:

Kosten für Architekten/Ingenieure oder anderer Ersteller zur Erstellung der Aufteilungspläne (ca. 600 bis 1.800 Euro je nach Umfang)
Notarkosten für die Teilungserklärung (abhängig vom Wert der Immobilie, meist zwischen 500 und 2.000 Euro)
Gerichtskosten beim Grundbuchamt für die Eintragung (ca. 300–600 Euro)

Tipp: Eine Kostennote können Sie vorab bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde, einem Notar oder beauftragten Ingenieur/Architekt erfragen.

Die Teilung einer Immobilie bringt mehrere Vorteile:

Wertsteigerung der Immobilie: Einzelne Wohnungen lassen sich oft teurer verkaufen als das gesamte Haus
Flexibler Verkauf: Sie können einzelne Einheiten verkaufen oder vererben
Eigenständige Beleihung: Jede Einheit kann separat als Sicherheit für Kredite dienen
Klare Eigentumsverhältnisse: Ideal bei Erbengemeinschaften oder mehreren Eigentümern
Bessere Nutzungsmöglichkeiten: z. B. Vermietung einzelner Wohnungen, Nutzung einer Einheit für eigene Zwecke
Steuervorteile: Für vermietete Einheiten können Werbungskosten und Abschreibungen besser genutzt werden

Besonders bei Mehrfamilienhäusern in guter Lage lohnt sich die Abgeschlossenheit oder Teilung für eine spätere Veräußerung oder als Altersvorsorge.

Wissenswertes zu Teilung von Immobilien und Abgeschlossenheiten

1. Wie kann ich eine Immobilie aufteilen? Wie läuft die Teilung einer Immobilie ab?

2. Wie wird Eigentum unterschieden?

Wohnen

Teileigentum

3. Was ist für die Teilung einer Immobilie notwendig?

5. Welche Unterlagen sind für einen Antrag auf Abgeschlossenheit notwendig?

8. Worauf muss ich bei der Abgeschlossenheitserklärung achten?

9. Was prüft die Bauaufsichtsbehörde beim Antrag auf Abgeschlossenheit?

11. Welche Vorteile haben Sie durch die Teilung Ihrer Immobilie?