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WISSENSWERTES ZU BAUANTRAGSVERFAHREN

1) Wann benötigt man eine Baugenehmigung?

2) Wie lange dauert es, eine Baugenehmigung zu erlangen?

3) Welche Vorhaben sind verfahrensfrei (ohne Baugenehmigung)?

4) Was ist eine Genehmigungsfreistellung – und wann kommt diese in Frage?

5) Welche Unterlagen braucht man für einen Bauantrag oder eine Genehmigungsfreistellung?

 

4) Digitaler Bauantrag in Sachsen, Sachsen-Anhalt & Thüringen

5) Wie lange ist Ihre Baugenehmigung gültig – und kann sie verlängert werden?

6) Mit welchen Kosten/Gebühren sollten Sie rechnen?

7) Photovoltaik: Genehmigungspflicht ja oder nein?

8) Braucht Ihr Carport, Gartenhaus oder die Terrassenüberdachung eine Genehmigung?

9) Brauchen Sie die Zustimmung der Nachbarn?

13) Checkliste - Schritt für Schritt zum Bauantrag

1. Wann benötigt man Sie eine Baugenehmigung?

Grundsätzlich sind die Errichtung, Änderung und Nutzungsänderung baulicher Anlagen genehmigungspflichtig. Ausnahmen ergeben sich aus den Vorschriften zu verfahrensfreien Vorhaben sowie der Genehmigungsfreistellung.

Rechtsgrundlagen: SächsBO § 59, BauO LSA § 58, ThürBO (2024) – Genehmigungspflicht/Genehmigungsfreiheit.

Wichtig: Auch wenn ein Vorhaben verfahrensfrei oder freigestellt ist, bleiben andere Anforderungen (Abstandsflächen, Brandschutz, Denkmalschutz, Gestaltungssatzungen) in der Regel bestehen.

2. Wie lange dauert es, eine Baugenehmigung zu erlangen?

In Sachsen und Sachsen-Anhalt muss die Bauaufsicht innerhalb von 3 Monaten nach bestätigter Vollständigkeit entscheiden; eine Verlängerung um bis zu 2 Monate ist möglich. In Thüringen gilt die 3-Monats-Frist im vereinfachten Verfahren (plus bis zu 2 Monate Verlängerung).

In allen drei Ländern greift zudem eine Genehmigungsfiktion im vereinfachten Verfahren: Wird nicht fristgerecht entschieden, gilt der Antrag als genehmigt. Für die Genehmigungsfreistellung (Bauanzeige) gelten starre Anzeigefristen: Sachsen 3 Wochen, Thüringen & Sachsen-Anhalt 1 Monat.

Was bedeutet das für Ihre Zeitplanung?

  • Realistisch sollten Sie bei Bestätigung der Vollständigkeit der Antragsunterlagen im Regelfall mit rund 3 Monaten bis zum Bescheid rechnen; kommt eine Verlängerung dazu, sind bis zu 5 Monate möglich (Sachsen, Sachsen-Anhalt). Im vereinfachten Verfahren kann die Fiktion den Prozess beschleunigen. In Thüringen ist die 3-Monats-Frist (mit Fiktion) auf das vereinfachte Verfahren beschränkt.

  • Prüfen Sie, ob Genehmigungsfreistellung greift – dann ist der Baubeginn nach 3 Wochen (SN) bzw. 1 Monat (TH/LSA) möglich, ohne Genehmigungsbescheid.

So beschleunigen Sie Ihr Verfahren (Checkliste)

  1. Vollständigkeit sicherstellen: Lageplan, Zeichnungen, Baubeschreibung, Nachweise (Statik, Brand-/Wärme-/Schallschutz) und amtliche Vordrucke beifügen. Die Vollständigkeitsbestätigung startet die Frist zur Erlassung eines Bescheides.

  2. Richtiges Verfahren wählen: Passt Freistellung (B-Plan, gesicherte Erschließung, keine Befreiungen) oder vereinfachtes Verfahren? Beides reduziert Prüfumfang/Friktion.

  3. Nachbarn früh beteiligen: Einvernehmen senkt Rückfragen und Verzögerungen – formell teils nicht Pflicht, praktisch sehr hilfreich.

  4. Digital einreichen (wo möglich): Viele Kommunen/Länder ermöglichen digitale Anträge/Anzeigen – spart Wege und klärt Formalien schneller.

  5. Rückfragen zügig beantworten: „Stop-the-clock“ vermeiden, damit die 3-Monats-Frist läuft.

3. Welche Vorhaben sind verfahrensfrei (ohne Baugenehmigung)?

Die genauen Schwellen unterscheiden sich je Land. Häufig verfahrensfrei sind zum Beispiel:

  • Kleine Nebengebäude bis zu bestimmten Kubikmeter- oder Quadratmetergrenzen (außer im Außenbereich).
  • Garagen/Carports bis zu einer bestimmten Grundfläche und mittleren Wandhöhe.
  • Terrassenüberdachungen im begrenzten Umfang.
  • Dachgeschossausbau

Für die Detailprüfung: SächsBO (§ 60/61), BauO LSA (§ 60) und ThürBO (§ 60).

Sachsen (SächsBO § 61):

    • Kleine Gebäude bis 75 m³ (außer Außenbereich)

    • Garagen/Carports bis 50 m² Grundfläche und 3 m mittlere Wandhöhe (je Grundstück)

    • Terrassenüberdachungen bis 30 m² Fläche und 3 m Tiefe.

Thüringen (ThürBO § 60):

    • Eingeschossige Gebäude bis 10 m² BGF (außer Außenbereich)

    • Garagen/Carports i. d. R. bis 40 m² Grundfläche und 3 m mittlere Wandhöhe (kommunale Merkblätter konkretisieren).

Sachsen-Anhalt (BauO LSA § 60):

    • Garagen/überdachte Stellplätze bis 50 m² und 3 m mittlere Wandhöhe (außer Außenbereich).

 

Wichtig: Verfahrensfreiheit ≠ Regelungsfreiheit - Abstandsflächen, Denkmal-/Gestaltungssatzungen, Brandschutz u. a. gelten trotzdem.

4. Was ist eine Genehmigungsfreistellung – und wann kommt diese in Frage?

Die Genehmigungsfreistellung (oft auch Bauanzeige) ist ein vereinfachter Weg im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans. Sie zeigen Ihr Vorhaben bei der Gemeinde an – eine Baugenehmigung wird nicht erteilt, aber die Gemeinde kann innerhalb der Frist ein Genehmigungsverfahren verlangen.

Typische Voraussetzungen:

  • Qualifizierter Bebauungsplan (B-Plan) liegt vor.
  • Erschließung ist gesichert
  • Keine Ausnahmen oder Befreiungen erforderlich
  • Kein Sonderbau.

Fristen und Ablauf:

  • Fristbeginn mit Eingang vollständiger Unterlagen bei der Gemeinde.
  • Fristende / Baubeginn: In der Praxis typischerweise 1 Monat (Thüringen); in Sachsen gibt es verwaltungsseitig auch Hinweise auf 3 Wochen. Bleibt ein Widerspruch aus, können Sie beginnen.
  • Widerspricht die Gemeinde, wird das Vorhaben ins (vereinfachte) Genehmigungsverfahren überführt.

Tipp: Nutzen Sie die amtlichen Vordrucke der Länder und prüfen Sie die Vollständigkeit – unvollständige Anzeigen stoppen die Frist.

6. Welche Unterlagen braucht man für einen Bauantrag oder eine Genehmigungsfreistellung?

Orientieren Sie sich am Besten an den Bauverordnungen der jeweiligen Bundesländer:

  • Sachsen: DVOSächsBO (u. a. Lageplan, Bauzeichnungen, Baubeschreibung, statische Nachweise je nach GK) und separate Checkliste für Freistellung.

  • Thüringen: ThürBauVorlVO (Welche Bauvorlagen je Verfahren einzureichen sind).

  • Sachsen-Anhalt: BauVorlVO LSA (Bauvorlagenkatalog).

In der Regel sind diese Unterlagen, welche die Behörden verlangen:

    • Amtliche Vordrucke des jeweiligen Landes (DVOSächsBO, BauVorlVO LSA, ThürBauVorlVO)
    • Baubeschreibung- Lageplan (einfach oder amtlich, Maßstab je nach Land)
    • Entwurfs- und Ansichtszeichnungen, Schnitte, Flächen-/Kubaturangaben
    • Erforderliche Nachweise je nach Vorhaben (Standsicherheit/Statik, Wärme-/Schallschutz, Brandschutz)
    • Eigentumsnachweis, ggf. Nachbarzustimmungen
    • Nachweis der Vorlageberechtigung
    • Auszug aus dem Liegenschaftskataster, Auskünfte zu Baulasten, Altlasten und Denkmalschutz

Praxis-Tipp: Die genannten Eigentumsnachweise und Auskünfte sollten am Tag der Antragstellung nicht älter als 4 Wochen sein, auch wenn gesetzlich 3 Monate Nahe gelegt werden.

7. Wie lange ist Ihre Baugenehmigung gültig – und kann sie verlängert werden?

Grundsätzlich ist eine Baugenehmigung 3 Jahre gültig. Beginnt der Bau nicht innerhalb dieser Frist und wird bei der Bauordnungsbehörde angezeigt (oder wird über 2 Jahre unterbrochen), erlischt diese Genehmigung.

Sachsen regelt zudem eine Verlängerung der Baugenehmigung auf Antrag von bis zu 2 Jahre. Im Freistaat Thüringen und in Sachsen-Anhalt entspricht ebenfalls 3-Jahres-Geltung, eine Verlängerung kann nach jeweiligen Landesrecht in Thüringen um 3 Jahre und in Sachsen-Anhalt um 1 Jahr vor Ablauf ebenfalls beantragt werden.

In der letzten 3 Jahren kam es allerdings auch zu ablehnenden Haltungen in Bezug auf Verlängerungen bei den Behörden, was eine erneute Antragstellung und einen wiederholten Genehmigungsprozess nach sich zieht. Hierbei ist zu beachten, dass es dabei zu erheblichen Planungsänderungen kommen kann, da sich die gesetzlichen und rechtlichen Rahmenbedingungen weiterentwickelt haben.

8. Brauchen Sie die Zustimmung der Nachbarn?

Eine formale Nachbarzustimmung ist nicht immer Pflicht. Sinnvoll ist sie dennoch, insbesondere bei Abweichungen und Befreiungen. Viele Kommunen stellen Unterschriftsblätter oder Muster bereit. Frühzeitige Transparenz vermeidet Einwände und spart Zeit.

Eine generelle Nachbarzustimmung ist nicht immer vorgeschrieben – Beteiligungen erfolgen insbesondere bei Abweichungen/Befreiungen oder wenn Landesrecht/Kommunen dies vorsehen.

  • Sachsen: Regelungen zur Beteiligung der Nachbarn und der Öffentlichkeit in SächsBO § 70. REVOSax

  • Sachsen-Anhalt: BauO LSA § 69 – Benachrichtigung und Zustellung bei fehlender Zustimmung. Landesrecht Sachsen-Anhalt

  • Thüringen: Beteiligungsvorschriften im Abschnitt Verfahren (z. B. § 76), je nach Fallgestaltung. Bürgerservice Thüringen

Praxis-Tipp: Lassen Sie Nachbarn Pläne gegenzeichnen oder holen Sie schriftliche Zustimmungen ein – das vermeidet Einwände und beschleunigt. (Beispiel Merkblatt Radebeul) Radebeul

9. Braucht Ihr Carport, Gartenhaus oder die Terrassenüberdachung eine Genehmigung?

Häufig sind kleinere Anlagen verfahrensfrei (bis zu bestimmten Flächen/Höhen). Prüfen Sie die Grenzen Ihres Bundeslandes und beachten Sie Abstandsflächen sowie örtliche Gestaltungssatzungen. Im Zweifel hilft die Gemeindeverwaltung oder die untere Bauaufsichtsbehörde.

  • Sachsen (SächsBO § 61):
    Carport/Garage bis 50 m²/ 3 m meist verfahrensfrei; Terrassenüberdachung bis 30 m²/3 m Tiefe verfahrensfrei; Nebengebäude bis 75 m³ verfahrensfrei (je Grundstück/außer Außenbereich). REVOSax

  • Thüringen (ThürBO § 60 + Merkblatt Erfurt):
    Eingeschossige Gebäude bis 10 m² verfahrensfrei; Carports/Garagen häufig bis 40 m²/3 m (außer Außenbereich). Prüfen Sie örtliche Hinweise. Bürgerservice ThüringenErfurt

  • Sachsen-Anhalt (BauO LSA § 60):
    Garagen/überdachte Stellplätze bis 50 m²/3 m verfahrensfrei (außer Außenbereich). Landesrecht Sachsen-Anhalt

Beachten Sie stets Abstandsflächen (s. Frage 4) und ggf. Gestaltungssatzungen.

10. Photovoltaik: Genehmigungspflicht ja oder nein?

Dach- und Fassadenanlagen sind in der Regel verfahrensfrei. Ausnahmen gelten u. a. bei Hochhäusern, Denkmalschutz oder Freiflächen-PV. Prüfen Sie die Detailvorgaben Ihres Landes/der Kommune.

In allen drei Ländern sind Solaranlagen an Dach- und Außenwandflächen i. d. R. verfahrensfrei. Freiflächen-PV ist dagegen regelmäßig genehmigungspflichtig.

11. Wo stellen Sie den Bauantrag digital?

Alle drei Länder treiben die Digitalisierung voran. Je nach Kreis/Kommunen sind digitale Verfahren bereits verfügbar. Schauen Sie in die jeweiligen Bauportale der Länder oder informieren Sie sich bei Ihrer Gemeinde über den aktuellen Stand.

12. Mit welchen Kosten/Gebühren sollten Sie rechnen?

Die Gebühren bemessen sich in der Regel am Bauwert und am Verfahrensaufwand. Übliche Spannen liegen im niedrigen Promillebereich der Bausumme, zuzüglich Nebenkosten (Planung, Fachnachweise, Vermessung). Für eine belastbare Kalkulation fragen Sie Ihre zuständige Behörde bzw. sehen Sie in die Gebührenverordnung Ihres Landes.

Gebühren richten sich am Bauwert aus; Kommunen/Länder setzen Tarife fest:

  • Thüringen: ThürBauGVO – 600 €/100.000 € (vereinfachtes Verfahren), 700 €/100.000 € (regulär), mind. 75 €.

  • Sachsen: Beispiel Stadt Freiberg – 650 €/100.000 € (vereinfachtes Verfahren § 63 SächsBO) bzw. 850 €/100.000 € (regulär § 64), jeweils Mindestgebühr. (Kommunal unterschiedlich.)

  • Sachsen-Anhalt: Gebühren nach Baugebührenverordnung (BauGVO LSA) – Höhe abhängig von Tatbeständen/Aufwand.

13. Praxis-Checkliste: Schritt für Schritt

1. Planungsrecht prüfen: Bebauungsplan / Innen- oder Außenbereich klären.
2. Verfahrensart bestimmen: verfahrensfrei, Genehmigungsfreistellung oder (vereinfachtes) Genehmigungsverfahren.
3. Bauvorlagen zusammenstellen: Lageplan, Zeichnungen, Nachweise, Vordrucke.
4. Nachbarn informieren: Zustimmung einholen, Konflikte vermeiden.
5. Einreichen: digital (wo möglich) oder klassisch; Fristen beachten (Freistellung!).
6. Rückfragen rasch klären: Vollständige Unterlagen beschleunigen das Verfahren deutlich.

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