WISSENSWERTES ZUR ANKAUFPRÜFUNG bzw. TECHNISCHEN DUE DILIGENCE

Der Kauf einer Immobilie benötigt Ihre komplette Aufmerksamkeit. Denn eine Immobilie ist komplex. Sie verlangt selbst versierten Leuten alles ab. Deshalb empfehlen wir jedem ein gutes Team aus Spezialisten zu erschaffen, welches Sie beim Kauf des Objektes unterstützt. Dabei ist zu berücksichtigen: je größer und komplexer das Objekt desto versierter sollte das Analysten-Team der Ankaufprüfung bzw. Due Diligence sein.

Beim Kauf von kleineren Objekten ist für Laien die Hinzuziehung zumindest eines Immobilienexperten zu empfehlen, der zumindest die drei Dinge mit Ihnen im Blick behält: Budget, Objektqualität und Rechtssicherheit. Gehen Sie am besten strukturiert vor:

• Finanzierung klären: Eigenkapitalquote, realistische Rate (Faustregel: max. 30–35 % Nettoeinkommen), passende Zinsbindung, Sondertilgung sichern.

• Kaufnebenkosten einplanen: Grunderwerbsteuer, Notar/Grundbuch, ggf. Makler und Finanzierungskosten (insgesamt häufig ~8–13 % des Kaufpreises).

• Lage & Umfeld prüfen: Mikrolage, Infrastruktur, Lärm, Entwicklung der Umgebung, Vermietbarkeit/Wiederverkauf.

• Unterlagen-Check (Due Diligence): Aktueller Grundbuchauszug, Baulasten, Teilungserklärung/WEG-Protokolle, Energieausweis, Bauunterlagen, Wartungs- und Prüfprotokolle.

• Technischer Zustand: Dach, Fassade, Fenster, Heizung, Elektro, Feuchte/Schimmel; Investitionsbedarf (CapEx) für 10 Jahre kalkulieren – ideal mit unabhängiger Begutachtung.

• Wirtschaftlichkeit (Kapitalanlage): Mieterlisten, Mietverträge (Index/Staffel, Laufzeiten, Sicherheiten), Leerstand, Betriebskostenquote, lokale Mietspiegel.

• Kaufvertrag & Notar: Klare Beschaffenheitsvereinbarung, Übergabetermin/Nutzen-Lasten, Inventarlisten, Garantien/Freistellungen; Finanzierungs- und Rücktrittsklauseln prüfen.

• Versicherungen & Risiken: Wohngebäude-, Elementar- und ggf. Vermietungsrisiken abdecken.

• Förderungen nutzen: KfW-/BAFA-Programme, regionale Förderungen und Steuervorteile prüfen.

Tipp: Arbeiten Sie mit einer Checkliste und definieren Sie “Go/No-Go”-Kriterien. Wer systematisch prüft und Puffer einkalkuliert, kauft sicherer – und verhandelt den Preis überzeugender. Sollten Sie Laie sein, sollten Sie sich professionelle Unterstützung hinzuholen.

Die technische Due Diliegence ist ein Teil der Due Diligence. Eine Due Diligence beinhaltet:

1. wirtschaftliche DD
2. rechtliche DD
3. technische DD
4. steuerliche DD
5. finanzielle DD

Ziel der technsichen Due Diligence ist es, den technischen Zustand, Restnutzungsdauern und den Investitionsbedarf (CapEx) realistisch zu bewerten.

Ablauf in 5 Schritten:

1. Desktop Review: Sichtung Pläne, Protokolle, Gewährleistungen, Energieausweis.

2. Begehung Vor-Ort: Bauteile (Dach, Fassade, Fenster), TGA (Heizung, Lüftung, Sanitär, Elektro), Brandschutz, Barrierefreiheit.

3. Mängelliste & Priorisierung: Sofortmaßnahmen (H, S), kurz-/mittelfristig (1–3/3–5 Jahre), Lebenszyklusende.

4. CapEx-Plan (10 Jahre): Einzelmaßnahmen mit Mengen, Einheitspreisen, Nebenkosten, Puffer.

5. Risiko-/ESG-Check: Energieeffizienz, CO₂-Pfad, Gefahrstoffe (Asbest/PAK), Trinkwasser, Dämmstandards.

Partnerempfehlung: Für die TDD arbeiten Sie mit ESTATE ENGINEERS zusammen. Das Team liefert belastbare Begehungsberichte, CapEx-Planszenarien und klare Handlungsempfehlungen – ideal, um Preisverhandlungen zu untermauern und Sanierungsfahrpläne (z. B. Heizung, Hülle, Fenster) zu planen.

Quick-Wins:

• Thermografie/Feuchtemessungen bei Verdacht.

• Stichproben Öffnungen (Dach/Decke) nur mit Eigentümer-Freigabe.

• Lebenszykluskosten betrachten, nicht nur Sofort-CapEx.

Typischer Zeitplan (Richtwerte):

• Vorbereitung (1–2 Wochen): NDA, Datenraumstruktur, Dokumentenliste, Teambesetzung.

• DD-Phase (3–6 Wochen): Legal/Commercial/Technical/Tax parallel, Q&A-Runden, Ortstermine.

• Signing to Closing (2–8 Wochen): Bedingungen erfüllen, Finanzierungen finalisieren, Löschungen, Genehmigungen.

Kostenblöcke (variieren nach Größe/Asset):

• Technische DD: Begehung + Bericht + CapEx-Plan.

• Rechtliche/Commercial DD: Vertrags- und Titelprüfung, Mietprüfung.

• Steuerliche DD/Strukturierung: Szenarien, Memorandum.

• Spezialgutachten: Schadstoffe, Bodengutachten, Brandschutz, Schallschutz.

Organisation & Effizienz:

• Ein Projektlead auf Ihrer Seite, klare Q&A-Fristen, Versionskontrolle.

• Datenqualität zählt: Weniger Rückfragen = schnellere Deals.

• Entscheidungsgates: Go/No-Go nach 25 %, 60 %, 100 % DD-Fortschritt mit Preis-/Klausel-Updates.

• Bebauungsplan/Innenbereich: Zulässigkeit, GFZ/GRZ, Baugrenzen, Geschossigkeit.

• Bestands- und Nutzungsrecht: Liegt eine Baugenehmigung/Nutzungsänderung für die aktuelle Nutzung vor?

• Sondernutzungen: Gastronomie, Ferienvermietung, Arztpraxen – ggf. Auflagen (Schallschutz, Stellplätze).

• Brandschutz & Rettungswege: Prüfberichte, Brandmelde-/Rauchwarnsysteme, Feuerwiderstandsklassen.

• Denkmalschutz: Auflagen, Fördermöglichkeiten.

• Flächen & Stellplätze: Vermessungs-/Aufteilungspläne vs. Miet-/Exposéflächen abgleichen.

Praxis-Tipp: Weicht die Ist-Nutzung von der Genehmigung ab, kalkulieren Sie Kosten/Zeiten für eine nachträgliche Genehmigung oder sichern Sie ein Rücktrittsrecht.

Ziel: Vollständigkeit, Nachvollziehbarkeit, Versionierung.

Must-haves (Auszug):

• Rechtlich: Grundbuchauszug (aktuell), Flurkarte, Kauf-/Bau-/Architekten- und Dienstbarkeitsverträge, Teilungserklärung + Nachträge, Baulasten-/Altlastenauskunft, Denkmalschutz.

• Miet/Commercial: Mietverträge + Nachträge, Übergabeprotokolle, Mieterlisten (Stichtag), Kautions-/Bürgschaftsnachweise, Betriebskostenabrechnungen (3 Jahre), Mietrückstände, Index-/Staffelvereinbarungen.

• Technik/Gebäude: Bestands- und Revisionspläne, Baubeschreibungen, Wartungs-/Prüfprotokolle (Aufzug, Heizung, Elektro, Brandschutz), Energieausweis, Sanierungs-/Modernisierungsnachweise.

• Finanziell: Einnahmen-/Ausgabenübersichten, CapEx-Historie, Betriebskostenstruktur (nach BetrKV), Versicherungen, Instandhaltungsrücklagen (WEG).

• Behördlich/Planung: Baugenehmigungen, Nutzungsänderungen, Stellplatznachweise, Feuerwehr-/Brandschutzkonzepte, Lärm-/Naturschutzauflagen.

Praxis-Tipp: Benennen Sie Dateien einheitlich (YYYY-MM_Dokumenttyp_Objekt) und halten Sie eine „Red-Flag“-Liste für offene Punkte bereit.

Grundbuch (Abt. I–III):

• Abt. I: Eigentümer, Erbbaurechte, Erbfolge.

• Abt. II: Lasten/Dienstbarkeiten (Wegerechte, Leitungsrechte, Wohnrechte, Nießbrauch), Vorkaufsrechte, Reallasten. Deal-kritisch: Nießbrauch, Wohnrechte, Rückauflassungsvormerkungen.

• Abt. III: Grundpfandrechte (Hypothek/Grundschuld) – Löschung zum Closing klären (Löschungsbewilligungen und Rückgabe).

Teilungserklärung (bei WEG):

• Abgrenzung Sonder-/Gemeinschaftseigentum, Sondernutzungsrechte (Garten, Stellplätze).

• Nutzungszweck (z. B. „nur zu Wohnzwecken“) – AirBnB, Feriennutzung, gewerbliche Nutzung.

• Kostenverteilungsschlüssel, Beschlusslage (Protokolle 3–5 Jahre), Instandhaltungsrücklage.

Baulastenverzeichnis:

• Abstandsflächen-, Stellplatz-, Leitungs-, Vereinigungs-, Anbaubaulasten.

• Wirkung: Baulasten binden das Grundstück – sie sind oft nicht im Grundbuch!

Praxis-Tipp: Stimmen Nutzungen und Flächen in Mietverträgen, Teilungserklärung und Baugenehmigungen überein? Abweichungen kosten später Geld.

• Altlasten/Boden: Historische Nutzung, Altlastenkataster, ggf. orientierende Bodenuntersuchung.

• Schadstoffe im Gebäude: Asbest (vor 1995 häufig), KMF, PAK, PCB – Sanierungskosten im CapEx berücksichtigen.

• Wasser & Hygiene: Trinkwasserverordnung (Legionellenprüfung), Rückstau, Feuchte/Schimmel.

• Energie & Emissionen: Energieausweis plausibilisieren, Heizung (Alter, Effizienz), Dämmstandard. Mittelfristige Invests (z. B. Wärmeerzeuger, Hülle) einpreisen.

• Lärm/Immissionen/Naturschutz: Lage, Gewerbeumfeld, Artenschutzauflagen bei Umbau.

• ESG-Roadmap: Maßnahmenplan mit CO₂-Pfad (Basisjahr, Zieljahr), Priorisierung nach Wirkung/Kosten.

Praxis-Tipp: Vereinbaren Sie Informationsrechte und Zutritte für Probennahmen vor Signing oder als Closing Condition.

Mietverträge:

• Mietstruktur: Kaltmiete, Index-/Staffelabreden, Mietfreie Zeiten, Incentives.

• Umlagen: Umlagefähigkeit nach BetrKV, Nicht-umlagefähige Kosten herausrechnen.

• Sicherheiten: Kaution/Bürgschaft vollständig? Aval-Gültigkeit prüfen.

• Schriftform (§ 550 BGB): Laufzeit, Flächen, Nachträge – Schriftformbrüche können zu vorzeitiger Kündbarkeit führen (gewerblich).

• Besondere Rechte/Pflichten: Optionsrechte, Sonderkündigung, Konkurrenzschutz, Betriebspflichten.

• Rückstände/Schäden: Offene Mieten, Mängelanzeigen, anhängige Streitigkeiten.

Betriebskosten:

• Abrechnungen (mind. 3 Jahre) und Wirtschaftspläne prüfen.

• Warmmieten-/Nebenkostenquote mit Markt vergleichen.

• Nicht umlegbar (z. B. Instandhaltung) klar trennen.

Praxis-Tipp: Erstellen Sie eine harmonisierte Mieterlisten-Tabelle (Stichtag) mit Mietbeginn, Laufzeit, Index, Sicherheiten, Flächen, Netto-Kaltmiete, Nebenkosten, Rückständen. So erkennen Sie Ausreißer in Minuten.

• Drei gängige Methoden:

  • Ertragswertverfahren (ImmoWertV): Markt-/Liegenschaftszins, Bodenwert, Restnutzungsdauer, Bewirtschaftungskosten, Mietausfallwagnis.

  • Vereinfacht (Cap-Rate): NOI / Cap-Rate = Wert – gut für schnelle Plausibilisierung.

  • DCF: Mehrjahres-Cashflows + Terminal Value (hilfreich bei CapEx-/ESG-Pfaden).

  Worauf Sie achten sollten:

  • Marktmiete vs. Vertragsmiete (Indexierung, Leerstand, Incentives).

  • Bewirtschaftungskosten realistisch ansetzen (Instandhaltung, Verwaltung, BK-Quote).

  • CapEx-Fahrplan aus der TDD einpreisen (10-Jahres-Plan).

  • Standortfaktoren: Mikrolage, Nachfrage, Konkurrenz, Entwicklung (Mieten, Leerstand).

  Praxis-Tipp: Rechnen Sie drei Szenarien (Basis/Optimistisch/Konservativ) und leiten Sie daraus Ihren Gebotspreis-Korridor ab.

• Grunderwerbsteuer (GrESt): Beim Asset-Deal regelmäßig fällig (bundeslandspezifischer Satz).

• Umsatzsteuer: Option zur USt bei gewerblicher Vermietung möglich; TOGC/§ 1 Abs. 1a UStG prüfen (Geschäftsveräußerung im Ganzen).

• Abschreibung (AfA): Gebäudeanteil ermitteln (Bodenwert separat), ggf. Aufteilungsgutachten.

• Share-Deal: Besonderheiten bei GrESt (Beteiligungsschwellen), Latente Steuern, Verlustvorträge, Holding-Strukturen.

• Kostenabzug: Anschaffungsnahe Herstellungskosten vs. sofort abzugsfähige Erhaltungsaufwendungen.

* Hinweis: Dies ist keine Steuerberatung. Binden Sie frühzeitig Steuerberater:innen ein und lassen Sie Strukturen (z. B. Holding, Debt-Push-Down) sauber modellieren.

Vom Finding zur Klausel:

• Garantien (Reps & Warranties): Eigentum, Lastenfreiheit, Mieterdaten, Baurecht, Umwelt, Rechtsstreitigkeiten.

• Freistellungen (Indemnities): Konkrete Risiken (z. B. schwebendes Verfahren, Schadstoffsanierung) maßgeschneidert absichern.

• Kaufpreis-Mechanik: Locked-Box vs. Closing-Accounts, Earn-Outs, Holdbacks/ESCROW.

• Conditions Precedent: Löschung Pfandrechte, behördliche Genehmigungen, Zustimmungen (Vorkaufsrecht, WEG-Beschlüsse).

• Übergang Nutzen/Lasten & Closing: Stichtag, Zins-/Mietanpassungen, Schlüssel-/Datenraum-Übergabe.

Praxis-Tipp: Hängen Sie die Red-Flag-Liste als Anlage an und regeln Sie für jeden Punkt: (a) Maßnahme, (b) Frist, (c) Verantwortlichkeit, (d) Kaufpreisauswirkung.